Цель: 1) дать единую оценку на основе трех оценок, полученных ранее затратным, рыночным и доходным подходами.
2) уменьшить погрешность итоговой, представляемой заказчику оценки текущей стоимости (ТС). (По результатам расчета обычно имеется три вида оценок, которые могут различаться между собой в несколько раз).
Методика согласования.
1) Количественно выразить надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами
2) Используя весовые величины (G) в качестве весовых коэффициентов, вычислить итоговую стоимость объекта (ТС) как средневзвешенную величину из стоимостей, полученных тремя подходами:
ТС = ТСз х Gз + ТСр х Gр + ТСд х Gд, (*)
причем Gз + Gр + Gд =1,00
Алгоритм согласования результатов оценки.
1. Проанализировать надежность вычислений текущей стоимости, полученной затратным подходом (ТСз), текущей стоимости, полученной рыночным подходом (ТСр), текущей стоимости, полученной доходным подходом (ТСд), с учетом:
а) Надежности исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым подходом.
б) Количества и характера допущений (явных и неявных), которые использовал оценщик и которые могут оказаться не соответствующими реальности.
2. Выбрать тот подход, при котором надежность определения ТС представляется наиболее высокой.
3. Присвоить этому подходу ранг R= 100%.
4. Выбрать из оставшихся двух подходов тот, который обеспечивает большую надежность.
5. Сравнивая его надежность с надежностью того подхода, который получил ранг R= 100%, оценщик должен определить его ранг в %.
6. Повторить процедуру «5» для оставшегося подхода.
7. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в коэффициенты весомости по формулам: Gi = Ri / ΣRi, где Gi – коэффициент весомости.
8. Провести проверку. Должно быть: ΣGi; = 1,00.
9. Вычислить итоговую текущую стоимость по формуле (*):
ТС = ТСз х Gз + ТСр х Gр + ТСд х Gд.
Подход по затратам заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Затратный подход наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Доходный подход считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов в тех случаях, когда денежные потоки достаточно предсказуемы.
По нашему мнению наиболее достоверная стоимость для жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенного в г. Старый Оскол получена сравнительным подходом. Произведенный анализ рынка предложения жилой недвижимости дает достаточно полную информацию о стоимости оцениваемого помещения и является наиболее объективным при определении его стоимости. В связи с этим присвоим сравнительному подходу ранг Rр = 100,0%
Надежность затратного и доходного подхода равна нулю, так как данные подходы к определению рыночной стоимости объекта оценки нами не использовались.
Gр = 100 / 100 = 1,000
Применяя сравнительный подход к оценке стоимости объекта – жилой двухкомнатной квартиры, мы получили следующие результаты:
Таблица 15
| Подходы | Вес, % | Доля | Стоимость, руб. | Взвешенная стоимость, руб. |
| затратный | 0,000 | 0,00 | 0,00 | |
| доходный | 0,000 | 0,00 | 0,00 | |
| сравнительный | 1,000 | 1 505 568,44 | 1 505 568,44 | |
| ИТОГО | 1,00 | 1 505 568,44 |
В итоге проведенных расчетов и анализа, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод - рыночная стоимость объекта оценки составляет: