Расчет ликвидационной стоимости.
Ввиду того, что оценка недвижимости осуществляется в целях кредитования и в случае невозвращения кредита имущество должно быть реализовано банком в сжатые сроки, необходимо уменьшить рыночную стоимость на величину ликвидационной скидки, обусловленной укороченным сроком экспозиции и вынужденностью продажи.
Исходя из того, что требуется определить стоимость имущества в условиях вынужденной ускоренной продажи (сроки продажи объекта меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов), то согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254., требуется определить ликвидационную стоимость.
ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254., определяют ликвидационную стоимость объекта оценки, которой является «расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».
Из приведенных выше определений рыночной и ликвидационной стоимостей, можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличает ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи.
Порядок определения ликвидационной стоимости имущества.
Ликвидационная стоимость рассчитывается путем уменьшения рыночной стоимости на ликвидационную суммарную скидку.
За базу оценки принимается рыночная стоимость объектов оценки. Суммарная скидка включает:
-ликвидационную скидку (скидка на срочность реализации).
-скидку на вынужденность продажи.
Таким образом, для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях применимо уравнение:
Сл=Ср х (1- Δ), (*)
где: Сл- ликвидационная стоимость;
Ср- рыночная стоимость исследуемого объекта;
Δ – ликвидационная скидка (корректировочная поправка на вынужденность продажи), 0< Δ <1.
Основная проблема при расчете ликвидационной стоимости заключается в определении величины ликвидационной скидки в каждом конкретном случае. В этой ситуации экономически грамотным решением было бы выявить определенную зависимость размера ликвидационной скидки от вида и стоимости реализуемого имущества, опираясь на статистику продаж подобного рода объектов по ликвидационной стоимости. Причем необходимо также при этом учитывать регион, в котором происходит реализация указанного имущества. При наличии таких данных легко вычислить предполагаемую величину ликвидационной скидки, применяемую при расчете ликвидационной стоимости.
Однако в Белгородской области случаи продажи залогового имущества методом аукциона довольно редки и носят единичный характер. Исследование архива реализации залогового имущества Фонда госимущества по Белгородской области за период 2000-2011 г. не выявило даже прецедентов продажи подобного имущества. Поэтому провести анализ статистики и выявить требуемый в каждом конкретном случае размер ликвидационной скидки таким методом невозможно.
Таким образом, для расчета ликвидационной стоимости рассчитаем ликвидационную скидку исходя из рыночной стоимости недвижимости.
Срочность реализации определяется отношением
tэ/tэр,
где: tэ - время экспозиции (реализации) имущества,
tэр - среднерыночное время экспозиции.
Кроме того, следует учитывать конъюнктуру рынка данного типа имущества, которую в интегральном виде можно отразить через ценовую эластичность спроса |Е|, свойства которой будут приведены ниже.
Таким образом, ликвидационную скидку можно определить как функцию времени экспозиции, скорректированную на ценовую эластичность спроса в виде произведения двух функций:
Δ= f(tэ)х f(tэр)
Скорость увеличения величины Δ нарастает по мере уменьшения времени экспозиции tэ относительно tэр, т.е. f(tэ) - функция нелинейная. Выберем эту функцию в виде квадратичного приближения (пока без учёта f(Е)). В общем виде:
Δ=Аtэ2+Вtэ+С
Определим расположение вершины параболы. При tэ > tэр появляется ненулевое положительное значение скидки Δ, отражающее логику продавца, стремящегося уменьшить время существования связанных в товаре денежных средств. При этом, возможно, что функции Δ справа от tэр будет иметь иной вид. При стремлении tэ к tэр слева и справа функция Δ стремиться к нулю. Таким образом, разумно предположить, что производная Δ от tэ при tэ = tэр равна нулю, т.е., что вершина параболы (функция Δ в диапазоне 0 - tэр) расположена в точке tэ = tэр.
На рис. 10.1 представлен элемент параболы в диапазоне переменной от tэ = 0 до tэ = tэр.
t эр
Рис 10.1
Определим краевые условия. При tэ=tэр скидка равна нулю (стоимость рыночная). Скидка при tэ=0 бессмысленна (нельзя продать мгновенно). Более корректно определить максимальную скидку не в нуле, а в разумно минимальном значении tэ и взять эту величину в качестве значения Δо и при tэ=0.
Итак, при tэ=0 постоянный член С=Δо.
Далее, определим производную функции Δ в точке tэр и приравняем её к нулю (вершина параболы):
При tэ=tэр Δ=0, следовательно, подставляя значения В и С, определяем коэффициент А :
Таким образом, подставляя коэффициенты получим:
Теперь определим величину максимальной скидки Δо и представим её в виде функции от ценовой эластичности спроса Е.
Коэффициент ценовой эластичности спроса измеряет реакцию потребителей на изменение цены продукции. Базой для определения этого коэффициента являются определённые в результате изучения рынка кривые спроса (графически) или таблицы, в которых различным ценам поставлены в соответствие уровни потребительского спроса.
На рис. 10.2 представлены графики спроса.
Цена. 
Рис. 10.2. Графики спроса
Ценовая эластичность спроса есть отношение:
Е=Процентное изменение количества продаваемой (спрашиваемой) продукции / Процентное изменение цены.
где: Δп Δц – изменения количества товара и цены соответственно;
Чт и Чт - текущие значения количества товара и цены соответственно.
Так как в числителе и знаменателе |Е| находятся долевые величины, то Е
по своему изменению не следует за производной dn / dц. Например, обычно
величина ценовой эластичности в верхнем левом углу графика (кривая I) выше,
чем в нижнем правом.
На графике зависимость I - обычный вид кривой спроса; зависимость II (параллельна оси абсцисс) - график совершенно эластичного спроса; зависимость III (параллельно оси ординат) - график совершенно неэластичного спроса.
Важно еще раз отметить, что спрос эластичен на участке высоких цен графика спроса и неэластичен на участке с низкими ценами.
Основные детерминанты ценовой эластичности спроса:
- заменяемость: чем больше заменителей, тем эластичнее спрос на данный товар;
- удельный вес в бюджете потребителя: чем большую часть бюджета занимает товар, тем выше, при прочих равных условиях, его эластичность;
- фактор времени: повышение цены, выгодное в краткосрочном периоде (неэластичный спрос), приводит к финансовым потерям в долгосрочной перспективе (эластичный спрос);
- роскошь или первая необходимость: спрос на предметы первой необходимости обычно неэластичен; спрос на предметы роскоши обычно эластичен.
Для понимания качественного влияния эластичности на ликвидационную скидку также важно отметить характер влияния изменения цены на величину общей выручки от продажи товара, а именно: если спрос эластичен, то цена и общая выручка изменяются в противоположных направлениях; при неэластичном спросе цена и общая выручка изменяются в одном и том же направлении. При единичной эластичности спроса изменения цены не изменит общей выручки.
Вышеприведенные свойства эластичности, таким образом, отражают многие ценообразующие факторы рынка и, прежде всего, вкусы и предпочтения потребителей.
Выбор функции, определяющей максимальное значение ликвидационной скидки (при tэ —> О), или диапазон ее изменения (0 < tэ <tэр), определялся требованием, чтобы величина Δ (t →. о) стремилась к максимальному значению, т.е. к Vp при стремлении Е к нулю и стремилась к нулю при стремлении величины Е к бесконечности. Применить степенной полином порядка выше первого затруднительно из-за недостатка краевых условий. Исходя из этих соображений, выразим максимальное значение ликвидационной скидки через экспонентную функцию от Е в следующем виде:
Δe=Vp х e-A[E],
где: Δe =Δо, т.е. теперь мы вместо Δо используем обозначение Δе.
А<1 - коэффициент, обозначающий фактор вынужденности продажи, т.е. увеличивает максимальную скидку.
Расчёт величины Δе на нескольких конкретных примерах показал, что коэффициент А в первом приближении можно взять равным 0,5.
Напишем итоговое выражение для ликвидационной скидки:
Формула определяет скидку в виде долевого изменения рыночной стоимости как функцию от времени экспозиции в виде доли от величины рыночной экспозиции; причём Е является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до Δе. При абсолютно неэластичном спросе (зависимость III) коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, Δе соответственно к Vр, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе (зависимость II) эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. (Таблица 16)
Таблица 16 (%)
| tэ/tэр | Е | ||||||||||
| 0,2 | 0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | |
| 0,8 | 3,8 | 3,6 | 3,4 | 3,3 | 3,1 | 3,0 | 2,8 | 2,7 | 2,6 | 2,4 | 2,3 |
| 0,7 | 8,56 | 8,1 | 7,7 | 7,4 | 7,0 | 6,7 | 6,3 | 6,0 | 5,7 | 5,5 | 5,2 |
| 0,6 | 15,2 | 14,5 | 13,8 | 13,1 | 12,5 | 11,9 | 11,3 | 10,7 | 10,2 | 9,7 | 9,2 |
| 0,5 | 23,8 | 22,6 | 21,5 | 20,5 | 19,5 | 18,5 | 17,6 | 16,8 | 15,9 | 15,2 | 14,4 |
| 0,4 | 34,2 | 32,6 | 31,0 | 29,5 | 28,0 | 26,7 | 25,4 | 24,1 | 23,0 | 21,8 | 20,8 |
| 0,3 | 46,6 | 44,3 | 42,2 | 40,1 | 38,2 | 36,3 | 34,5 | 32,8 | 31,2 | 29,7 | 28,3 |
| 0,2 | 60,9 | 57,9 | 55,1 | 52,4 | 49,8 | 47,4 | 45,1 | 42,9 | 40,8 | 38,8 | 36,9 |
В таблице приведены значения 
в процентах в диапазонах относительно времени реализации 
от 0,8 до 0,2 и параметра Е в диапазоне от 0,2 до 2,2.
На практике корректировочную поправку обычно принимают в диапазоне от 0,02 до 0,3 (2…30% от рыночной стоимости), из-за чего зачастую торги признают несостоявшимися. Анализ статистики проведения аукционов по различным объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется в среднем в диапазоне от 0,02 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.
По мнению оценщика, срок ускоренной экспозиции рассматриваемого объекта оценки сильно приближен к сроку его нормальной реализации при рыночных условиях и составляет 1 месяц. При этом срок нормальной реализации объекта составляет 1,5 мес., вследствие чего отношение tэ / tэр целесообразно принять равным 0,7.
Характер спроса на оцениваемый объект в целом можно определить как эластичный, с коэффициентом эластичности 1,0. Этот результат взят нами из тех соображений, что незначительное изменение цены влечет за собой незначительное изменение спроса.
На основе проведенного анализа и собственных умозаключений можно сделать вывод о том, что для оцениваемого нами помещения - двухкомнатной квартиры, расположенного в г. Старый Оскол целесообразно принять поправочный коэффициент равным 0,070 (ликвидационная скидка составляет 7.0 %).
Рассчитаем ликвидационную стоимость по вышеприведенной формуле:
Сл= 1 505 568,44 ×(1-0,070) = 1 400 178,65 рублей
В итоге проведенных расчетов и анализа, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод - ликвидационная стоимость объекта оценки составляет: