Тип оцениваемого объекта недвижимости:
Здание офисного типа
Адрес:
Город Челябинск, улица Советская, дом 12
Правовой режим объекта:
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
Собственники недвижимости:
Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.
Местоположение объекта:
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 2000* кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.
Описание здания:
Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания – 18 000* куб. м.
Полезная (арендная) площадь здания – 3450* кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала – 600* кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3900* руб. / 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания:
Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 750* руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 450* руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50000* руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2400*тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.
Текущие расходы по эксплуатации здания составят:
- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60 000 руб. в месяц;
- отчисления на страховые взносы – 30% от ФОТ;
- оплата коммунальных услуг – 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
- прочие расходы – 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
- налог на прибыль в размере 20,0 %;
- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
- арендная плата – на 10,0 %;
- чистый доход от кафе – на 15,0%;
- заработная плата персонала – на 5,0 %;
- коммунальные и прочие расходы – на 7,5 %.
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.