Оценка стоимости объекта недвижимости

Министерство образования науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Южно-Уральский государственный университет»

(Научно-исследовательский институт)

Факультет «Экономика и предпринимательство»

Кафедра «Экономика фирмы и рынков»

 

Оценка стоимости объекта недвижимости

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЮУрГУ–080502.2013.208.ПЗ КР

 

 

Проверил

_____________________________

Голованов Е.Б. /_______________/

________________________2013г.

Автор работы

Студент группы ЭиП-321

Исакова К.А. /_______________/

________________________2013г.

Работа защищена с оценкой

_____________________________

________________________2013г.

 

 

Челябинск

2013

ЗАДАНИЕ

на курсовую работу студента

Исаковой Ксении Александровны

Группа 321

1. Дисциплина: экономика недвижимости.

2. Тема работы: определение оценки стоимости объекта недвижимости с использование различных подходов к оценке стоимости.

3. Срок сдачи студентом законченной работы 15 мая 2013 г.

4. Перечень вопросов, подлежащих разработке:

1) Краткая характеристика объекта оценки:

2) Краткая характеристика рынка недвижимости;

3) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

4) Оценка объекта затратным подходом;

5) Оценка объекта рыночным подходом;

6) Оценка объекта доходным подходом;

7) Согласование результатов оценки.

КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН

Наименование разделов курсовой работы	Срок выполнения разделов работы	Отметка о выполнении руководителя
Выдача курсовой работы	13.03.13
Выполнено 3 раздела	16.03.13
Выполнен 4 раздел	20.03.13
Выполнен 5,6 раздел	1.01.13
Курсовая работа выполнена	15.04.13
Сдача курсовой работы	15.05.13

 

Руководитель работы ________________________________________/Е.Б. Голованов/

Студент ____________________________________________________/К.А. Исакова /

АННОТАЦИЯ

 

Исакова К.А. Оценка стоимости объекта недвижимости.-Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП-321,54 с.,2 ил.,7 табл. библиогр. список – 3 наименования.

 

В данной работе приводится оценка конкретного объекта недвижимости, с использованием необходимых научных инструментов оценки, что позволяет одновременно закрепить полученные теоретические и практические навыки, а так же проанализировать определенный (офисный) рынок недвижимости. Приводится оценка объекта недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ. 6

I ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ. 7

II ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.. 15

III ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.. 16

IV ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ.. 20

V ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ.. 24

VI СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ.. 33

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 34

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.. 35

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Перечень условных обозначений. 36

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Глоссарий. 37

ПРИЛОЖЕНИЕ В – Задание и методические указания. 39

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Очевидно, что в настоящее время рынок недвижимости играет важную роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабильности.

В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации, быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с прогнозами развития рынка недвижимости. В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа состояния и развития рынка недвижимости.

Цель работы: закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, изучение подходов к оценке объектов недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной деятельности.

Задачи работы:

1) Краткая характеристика объекта оценки:

3) Краткая характеристика рынка недвижимости;

4) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

5) Оценка земельного участка.

 

 

 

I ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

 

1.1. Краткая характеристика объекта оценки

 

1. Тип и назначение здания: здание офисного типа, класс «В».

2. Текущее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,758 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,458 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 50, 008 тыс. руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2,408 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закры­вается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составляют:

- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60,000 тыс. руб. в месяц;

- отчисления на страховые взносы – 30% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг – 0,070 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы – 0,045 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 20,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата – на 10,0 %;

- чистый доход от кафе – на 15,0%;

- заработная плата персонала – на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы – на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% – для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.

3. Ситус объекта недвижимости и земельного участка:

Здание расположено в центральной части Челябинска по адресу ул. Советская д.12 на участке земли площадью 2 008 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,080 тыс.руб. за 1 кв.м.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного во­доснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним об­щим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс­плуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания – 18 008 куб.м.

Полезная (арендная) площадь здания – 3458 кв.м.

Полезная (арендная) площадь подвала –608 кв.м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в теку­щих ценах 3,908 тыс. руб. / 1 куб.м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40.

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сиг­нализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стои­мость устройства такой системы составляет 130,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,35% от полной восстановительной стоимости здания.

4. Описание прав собственности на объект:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли. Собственником здания является ОАО "Урал-сервис", собственник земли - государство.

 

1.2. Цель оценки

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды зе­мельного участка под ним для последующей продажи объекта.

 

1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости

 

Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D, (A — наиболее высокий, D — наиболее низкий класс) которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.), либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений: расположение, тип здания, год постройки, права, управление зданием, конструктивные решения, межэтажные перекрытия, окна, планировка и отделка, инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции, телекоммуникации, парковка, лифты, охрана, инфраструктура.

Так как в данной курсовой работе внимание уделяется офису принадлежащему к классу В, целесообразно дать подробное описание данного класса. Офисы класса В — один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам эконом-класса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ. Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 — 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.

Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем. В категории B различают офисы класса B+, B-.

Что касается характеристики в целом рынка недвижимости (офисов), то по данным сайта «ChelReal.ru» на рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, В+, B-, C и D (рисунок 1). Доминирующая часть основного предложения приходится на классы В и С. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А, В+ и В) на конец 2012 г. составляет 209,1 тыс. м2.

 

Рисунок 1 – Процентное распределение площадей офисов отдельного класса

Из рисунка 2 видно, что офисы класса А занимают около 60 тыс. кв. м, класса B+ - более 50 тыс. кв. м. Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города. В нем находятся площади общим объемом более 200 тыс. м² (что составляет 60% от общей офисной площади города Челябинска).

 

Рисунок 2 – Распределение офисов по районам Челябинска

Примеры современных действующих офисных центров:

¾ торгово-офисный центр «Челябинск-СИТИ», Кирова улица, д.159, класс А, Центральный район;

¾ бизнес-центр «Аркаим Плаза», Карла Маркса улица, д.38, класс А, Центральный район;

¾ офисный центр «Rekkom Palace», Энгельса улица, д.44, к.д, класс В+, Центральный район;

Результаты исследования, проведенного отделом маркетинга ОАО «Теплоприбор», показали, что арендные ставки на офисные помещения с 2011 года значительно увеличились: на офисы класса А - на 8%, класса В+ - на 29%, класса В- - на 20%, класса С - на 12%, класса D - на 11%.

В соответствии с уровнем спроса средние цены ранжируются по районам города (таблица 1). Максимальная средняя цена на офисную недвижимость в конце 2012 года - в Центральном районе и составляют 0,654 тыс.руб./кв. м. В Металлургическом районе средняя арендная ставка на офисы составляет 0,392 тыс.руб./кв.м.

В настоящее время арендные ставки офисов класса «В» г. Челябинска находятся в диапазоне 0,350-0, тыс.850 руб. за кв.м./мес. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от местоположения офисного здания.

Таблица 1 - Средняя арендная ставка на офисные помещения, декабрь 2012

Район	% от общей офисной площади	Средняя арендная ставка, руб кв.м/мес
Центральный	59,9
Советский	15,5
Ленинский	3,3
Курчатовский	7,7
Калининский	5,2
Металлургический	6,0
Тракторозаводский	2,5

 

Арендные ставки на офисы по классам можно увидеть в таблице 2. Из нее видно, что наибольшая цена у офисов класса «А», наименьшая у класса «С».

 

 

Таблица 2 - Арендные ставки на офисные помещения по классам

	Арендная ставка, руб. кв.м/мес
минимальная	максимальная	средняя цена
Класс А
Класс В+
Класс В-
Класс С
Класс D

По состоянию на конец 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляет около 15%, по классу В+ -5%, по классу В - 3%, по классу С - 21%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске и востребованности офисных помещений класса В+ и В-.

В среднесрочной перспективе ситуация на офисном рынке Челябинска будет стабильна. В 2013 ставки аренды, при сохранении текущих макроэкономических трендов, будут оставаться на уровне 2012 года, либо, возможно небольшое увеличение во второй половине 2013 года.

Стоит отметить, что Челябинск входит в десятку российских городов с наибольшим объемом предложения качественных офисных площадей. В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов, лидером рейтинга стал Екатеринбург - в городе насчитывается 520 470 кв. м офисов.

Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

Основным источником спроса на качественные офисные помещения в регион. городах являются крупные российские и международные компании, а также гос. организации, которые открывают свои представительства. Преуспевающие местные компании обычно предпочитают арендовать офисы класса С, в основном, из-за большего выбора в этом сегменте и ограниченного бюджета.

 

1.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

 

Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта недвижимости является его дальнейшее использование, при этом необходимо учитывать, что здание довольно недавно построено, на рынке офисы класса Б конкурентоспособны, более того кафе на первом этаже здания так же приносит стабильный доход.

 

1.5. Дата оценки стоимости объекта: 13.03.13

 

 

 

II ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 * T_L * S_L (1)

где: V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L – ставка земельного налога, тыс.руб./ кв. м.;

S_L – площадь земельного участка, кв. м.

V_L=95*0,08 тыс.руб./ кв. м.* 2 008 кв.м.= 15 260,8 тыс.руб

 

III ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

 

3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания

 

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле:

V_R=C_D+C_I+P (2)

где: C_D – прямые затраты, тыс. руб.;

С_I – косвенные затраты, тыс. руб.;

Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

V_R= 98 525,80тыс.руб +39 410,32 тыс.руб.+48 274,65тыс.руб.= 186 210,77 тыс.руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

(3)

где: – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

– строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

– коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

3,91 тыс.руб./1 куб.м.*18 008 куб.м.*1,40 =98 525,80тыс.руб.

Косвенные затраты рассчитываются по формуле:

 

C_I = C_D * 0,4 (4)

 

C_I = 98 525,80 тыс.руб* 0,4=39 410,32 тыс.руб.

 

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 – 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

 

Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле:

Р = (C_I+C_D)*0,35 (5)

Р = 137 936,12 * 0,35 = 48 274,65тыс.руб.

 

Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле: D = DP + DF + DE (6) где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

Определение остаточной стоимости здания

 

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem =V_R – D (9)

V_rem = 186 210,77 тыс. руб.- 27 527,79 тыс.руб.=158 682,98тыс.руб.

 

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного… Общая стоимость объекта равна: VCA = Vrem + VL (10)

Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица4. Таблица 4- Характеристики сопоставимых объектов аналогов   Показатели Сопоставимые объекты А Б В Г Цена…

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В… Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной…  

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж VSC определяется путем суммирования стоимости здания… Стоимость всего оцениваемого объекта определяется: VSC=VB+VL (12)

Потенциальный валовой доход от аренды здания

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы… Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется: PGI=(rB*SB+rb*Sb)*m (13)

Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле: EGI = PGI * k, (14) где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования: – фонда оплаты труда персонала; – 60,00 тыс. руб. в месяц – отчислений на страховые взносы; 30% от ФОТ;

Чистый операционный доход от аренды здания

 

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI_З определяется:

NOI_З = EGI – COE – NI – NU + A (18)

¾ 1 год: 8 576,15 тыс.руб.

¾ 2 год: 20 206,63 тыс.руб.

¾ 3 год: 26 809,35 тыс.руб.

¾ 4 год: 30 328,27 тыс.руб.

¾ 5 год: 33 951,67 тыс.руб.

Амортизация = 1862,11 тыс.руб.

 

Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе. CF = NOIЗ + NOIК, (19) где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле: , (20)  

Дисконтированный денежный поток

 

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется:

DCF = CF * (21)

 

Дисконтированный денежный поток:

¾ 1 год: 7 672,31

¾ 2 год: 14 627,81

¾ 3 год: 13 801,57

¾ 4 год: 7 497,87

¾ 5 год: 1 999,29

 

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле : (22)  

Текущая стоимость здания

 

Текущая стоимость здания PV_B (в тысячах рублей) определяется по следующей формуле:

(24)

где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

= -2408 +51 999,91 +7 243,81= 56 835,72 тыс.руб.

 

Стоимость объекта недвижимости

(25)   =56 835,72 тыс.руб. +15 260,8 тыс.руб. =72 095,72 тыс.руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цели курсовой работы достигнуты – закреплены теоретические знания и получены практические навыки по оценке недвижимости, которые могут быть… В данной работе проведена оценка тремя подходами: затратным, сравнительным и… Затратный подход состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания,…

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Сайт «ChelReal.ru» http://chelreal.ru/index/?article_id=629643&interface=interface%2Fdetail&module=Article

2. Сайт «about-realty.net»

http://about-realty.net/sravnitelnyj-podxod-k-ocenke-nedvizhimosti.html

3. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин,

В.А. Киселева.– М.: Эксмо, 2007. – 240 с.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А - Перечень условных обозначений

Условное обозначение	Обозначаемое понятие (величина, показатель)
VL	Стоимость земельного участка
TL	Ставка земельного налога
SL	Площадь земельного участка
VR	Восстановительная стоимость здания
CD	Прямые затраты на строительство здания
CD	Прямые затраты на строительство 1 куб.м. здания
CI	Косвенные затраты на строительство здания
Р	Предпринимательская прибыль застройщика
BV	Строительный объем здания
D	Износ здания
DP	Физический износ здания
DF	Функциональный износ здания
DE	Внешний износ здания
Vrem	Остаточная стоимость здания
VCA	Стоимость объекта по затратному подходу
PС	Скорректированная стоимость 1 кв.м здания
S	Полезная площадь здания
VB	Стоимость здания по сравнительному подходу
VSC	Стоимость объекта по сравнительному подходу
r	Ставка арендной платы
	Потенциальный валовой доход
EGI	Действительный валовой доход
СОЕ	Текущие эксплуатационные расходы
NOI	Чистый операционный доход
CF	Реальный денежный поток
DCF	Дисконтированный денежный поток
R	Коэффициент капитализации
VDI	Стоимость объекта по доходному подходу
V	Средневзвешенная (рыночная) стоимость объекта

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – Глоссарий

 

1. Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях договора аренды.

2. Дисконтирование – процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денежных потоков.

3. Доходный подход к оценке недвижимости – подход, основанный на определении текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет.

4. Затратный подход к оценке недвижимости – подход, который заключается в оценке рыночной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий, износа элементов объекта недвижимости.

5. Износ физический — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества.

6. Износ моральный (функциональный) — частичная утрата основными фондами потребительной стоимости в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

7. Износ экономический — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических и т. д.).

8. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

9. Недвижимость – земельные участки, участки недр и все остальное, что прочно связано с землей, перемещение чего без несоразмерного ущерба невозможно, а так же космические, морские, воздушные суда, объекты незавершенного строительства.

10. Право собственности – право основанное на правомочиях владения, пользования, распоряжения,.

11. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и располагают всей необходимой информацией об объекте.

12. Рынок недвижимости – совокупность операций с недвижимостью, включая передачу прав на недвижимость, финансирование, управление и т.д. с использованием рыночных механизмов.

13. Сравнительный подход к оценке – подход, который заключается в сравнении объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и введение корректировок, учитывающих различия между ними.

14. Ставка арендной платы - объем выплат на период, указанный в договоре аренды.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ В – Задание и методические указания

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет «Экономика и предпринимательство»

Кафедра «Экономика фирмы и рынков»

 

ЗАДАНИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

Специальность 060800 "ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ)" Квалификация "Экономист-менеджер"  

ВВЕДЕНИЕ

 

Учебным планом по дисциплине "ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ" для студентов специальности 06.08.00 "Экономика и управление на предприятии(операции с недвижимым имуществом)" предусмотрено выполнение курсовой работы. Курсовая работа подготовлена в соответствии с рабочей программой дисциплины.

Цель курсовой работы – закрепление теоретических знаний студентов и получение ими практических навыков по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в их будущей профессиональной деятельности.

Задание и методические указания включают исходные данные об оцениваемом объекте и пояснения по выполнению расчетов.

Курсовая работа выполняются под руководством преподавателя, при этом предусматривается самостоятельная работа студентов по анализу информации о рынке недвижимости.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Характеристика оцениваемого объекта

Здание офисного типа Адрес: Город Челябинск, улица Советская, дом 12

Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 со­поставимых с оцениваемым объекта -… Таблица 1 Данные по сопоставимым объектам Показатели   Объекты   А   …

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ

КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Для определения собственного варианта расчетов студентам необходимо к цифрам, приведенным в исходных данных с пометкой (*) , прибавить число,… Курсовая работа оформляется в виде отчета, содержащего все необходимые расчеты… В курсовую работу должны быть включены следующие основные положения и расчеты.

ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

Краткая характеристика объекта оценки

В данном пункте отчета студент приводит характеристику объекта оценки:

- тип и назначение здания;

- текущее использование здания;

- ситус объекта недвижимости и земельного участка;

- описание прав собственности на объект.

Информация по объекту оценки содержится в исходных данных.

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды зе­мельного участка под ним для последующей продажи объекта.

Краткая характеристика рынка недвижимости

В данном пункте работы студент приводит характеристику социально-экономической ситуации и рынка недвижимости (сегмента рынка недвижимости, к которому относится здание данного типа) в г. Челябинске. Здесь необходимо указать источники информации (наименование изданий; наименование организаций, от которых получена информация и т.п.).

Основные понятия, используемые в работе

В работе необходимо раскрыть содержание следующих понятий:

– рыночная стоимость объекта недвижимости;

– наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

– подходы к оценке стоимости объекта недвижимости (затратный, сравнительный, доходный) и др.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Необходимо определить и обосновать, что является наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости – про­должение текущего использования, перепрофилирование, ликвидация или что-то другое.

Дата оценки стоимости объекта

В работе датой оценки объекта является дата выдачи задания.

 

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  VL=95 * TL * SL, (1)  

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже по­следовательности.

 

Определение полной восстановительной стоимости здания

VR=CD+CI+P, (2)   где: CD – прямые затраты, тыс. руб.;

Определение накопленного износа здания

D = DP + DF + DE, (4)   где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

 

V_rem = V_R – D (5)

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

  VCA = Vrem + VL  

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

 

 

Характеристики сопоставимых объектов аналогов

  Таблица 3 Характеристики сопоставимых объектов аналогов Показатели Сопоставимые объекты А Б …

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых… Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а… Результаты расчетов приводятся в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в…

Определение общей стоимости оцениваемого объекта

Недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж V_SC определяется путем суммирования стоимости здания V_B и стоимости земельного участка V_L, которая определена ранее по формуле (1)

 

V_SC = V_B + V_L (8)

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

 

Потенциальный валовой доход от аренды здания

  PGI = (rB * SB + rb * Sb) х m, (9)  

Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI * k, (10)

 

где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

 

 

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

– фонда оплаты труда персонала; – отчислений на страховые взносы; – платежей за коммунальные услуги;

Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI_З определяется по формуле

 

NOI_З = ( EGI – COE) – NI – NU + A (14)

 

Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

 

CF = NOI_З + NOI_К, (15)

 

где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

 

Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле

 

, (16)

 

где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

 

Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

 

DCF = CF * (17)

 

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

 

, (18)

 

где: – дисконтированный денежный поток последнего 5-го года (m=5);

– коэффициент капитализации.

Текущая стоимость здания

, (19) где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс.… Результаты расчетов представляют в таблице 5

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков V_DI определяется по формуле

, (20)

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко описываются преимущества и… На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются… Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.