Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приводятся в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 4 либо со знаком (+),
если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Таблица 4
Характеристики объектов аналогов
Показатели | Сопоставимые объекты | |||
А | Б | В | Г | |
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания | ||||
Величина корректировки по времени продаж | ||||
Скорректированная по времени продажи цена | ||||
Величина корректировки по местоположению | ||||
Скорректированная по местоположению цена | ||||
Величина корректировки по состоянию объекта | ||||
Скорректированная по всем показателям цена |
В результате расчетов будет получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта.
Стоимость оцениваемого здания VB: определяется по формуле
VB = PC * SB, (7)
где: PC – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.