Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приводятся в таблице 5. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Таблица 5 – Расчет объектов недвижимости методом парных продаж
| Показатели | Сопоставимые объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания | 13,470 | 9,880 | 11,210 | 12,020 |
| Величина корректировки по времени продаж | +1,995 | +1,995 | + 0,665 | + 0,665 |
| Скорректированная по времени продажи цена | 15,465 | 11,875 | 11,875 | 12,685 |
| Величина корректировки по местоположению | 0,000 | + 2,780 | +2,780 | +2,780 |
| Скорректированная по местоположению цена | 15,465 | 14,665 | 14,655 | 15,435 |
| Величина корректировки по состоянию объекта | - 0,770 | 0,000 | 0,000 | - 0,770 |
| Скорректированная по всем показателям цена | 14,695 | 14,665 | 14,665 | 14, 665 |
Алгоритм заполнения таблицы 5:
1. Находим величину 1 кв. м. полезной площади здания для каждого из сравниваемых объектов:
Объект А: 47 250 / 3 508 = 13, 47
Объект Б: 19 820 / 2 008 = 11,21
Объект В: 35960 / 3 208 = 9,88
Объект Г: 21 730 / 1 808 = 12,02
II Корректировка цены по времени продажи:
Абсолютная величина корректировки (для объектов Б и В) = 11,21 – 9,88 = 1,33
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц:
Объект А: (1,33/2)*3=1,995
Объект Б: (1,33/2)*3=1,995
Объект В: 1,33/2=0,665
Объект Г: 1,33/2=0,665
Скорректированная по времени продажи цена для объектов:
Объект А: 13,47+1,995=15,465
Объект Б: 9,88 + 1,995 = 11,875
Объект В: 11,21 + 0,665= 11,875
Объект Г: 12,02 + 0,665 = 12,685
III Величина корректировки по местоположению:
Абсолютная величина корректировки (для объектов А и Г) = 15, 465 – 12, 685 = 2,78
Скорректированная по местоположению цена:
Объект А: 15,465 + 0 = 15, 465
Объект Б: 11,875 + 2,78 = 14,665
Объект В: 11,875 + 2,78 = 14,665
Объект Г: 12,685 + 2,78 = 15,435
IV Величина корректировки по состоянию объекта:
Абсолютная величина корректировки (для объектов В и Г) = 15,435- 14,665 = 0,77
Скорректированная по состоянию объекта:
Объект А: 15, 465 -0,77 = 14,695
Объект Б: 14,665 +0 = 14,665
Объект В: 14,665 + 0 =14,665
Объект Г: 15,435 – 0,77 = 14,665
V Скорректированная по всем показателям цена для каждого из объектов равна показателю по местоположению:
Объект А=14,695; Объект Б =14, 665; Объект В =14, 665; Объект Г = 14, 665.
В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта, т.е. 14,665 тыс.руб/ кв.м.
Стоимость оцениваемого здания определяется по формуле:
VB = PC * SB (11)
где: PC – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
VB = 14, 665 тыс.руб. * 3458 кв.м. = 50 711,57 тыс.руб