Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется:
PGI=(rB*SB+rb*Sb)*m (13)
где: rB – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц,тыс. руб.;
SB – полезная площадь здания, кв. м.;
rb – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;
Sb – полезная площадь подвала, кв.м.;
m – кол-во месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
¾ 1 год: PGI = 23 590,48 тыс. руб. + 2506,18 тыс. руб. = 26 096,66 тыс.руб.
¾ 2 год: PGI = 34 527,60 тыс. руб. + 3677,19 тыс. руб. = 38 204,79 тыс.руб.
¾ 3 год: PGI = 38 093,33 тыс. руб. + 4049,28 тыс. руб. = 42 142,61 тыс.руб.
¾ 4 год: PGI = 41 537,50 тыс. руб. + 4450,56 тыс. руб. = 45 988,06 тыс.руб.
¾ 5 год: PGI = 46 102,06 тыс. руб. + 4895,62 тыс. руб. = 50 997,68 тыс.руб.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 758 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 458 руб. в месяц. Начиная со второго года арендная плата будет ежегодно расти на 10,0 %. Полезная (арендная) площадь здания 3458 кв.м. Полезная (арендная) площадь подвала –608 кв.м.
Ставка для полезной площади здания:
¾ 1 год: 0,758 тыс. руб.
¾ 2 год: 0,834 тыс. руб.
¾ 3 год: 0,918 тыс. руб.
¾ 4 год: 1,001 тыс. руб.
¾ 5 год: 1,111 тыс. руб.
Стоимость аренды полезной площади здания:
¾ 1 год: 23590,48 тыс. руб.
¾ 2 год: 34527,60 тыс. руб.
¾ 3 год: 38093,33 тыс. руб.
¾ 4 год: 41537,50 тыс. руб.
¾ 5 год: 46102,06 тыс. руб.
Ставка для полезной площади подвала:
¾ 1 год: 0,458 тыс. руб.
¾ 2 год: 0,504 тыс. руб.
¾ 3 год: 0,555 тыс. руб.
¾ 4 год: 0,610 тыс. руб.
¾ 5 год: 0,671 тыс. руб.
Стоимость аренды полезной площади подвала:
¾ 1 год: 2506,18тыс. руб.
¾ 2 год: 3677,19 тыс. руб.
¾ 3 год: 4049,28 тыс. руб.
¾ 4 год: 4450,56 тыс. руб.
¾ 5 год: 4895,62 тыс. руб.