Потенциальным покупателям коммерческой недвижимости в Испании необходимо знать, что их права и финансовые интересы защищены надежными механизмами
В первую очередь, Ispan Invest, S.L. предлагает к продаже только ту недвижимость, арендаторы которой скрупулезно проверены, а время доказало устойчивость и прибыльность их бизнеса. Все договора аренды заключены на срок от 5 до 25 лет и практически все они – не новые, а перезаключенные после истечения таких же длительных сроков. Наши клиенты могут ознакомиться с оригиналами договоров аренды, в которых прописаны все права и обязательства арендаторов. Все договора аренды должным образом зарегистрированы в государственных инстанциях Сomunidad de Madrid.
Во-вторых,банковская гарантия от неуплаты (т.н. “aval bancario”), предоставляемая владельцу недвижимости арендатором в момент подписания договора аренды. На банковском счету арендатора замораживается сумма в размере 6-12 ежемесячных арендных платежей. На эту сумму банком оформляется гарантийный сертификат, который хранится у владельца недвижимости. В случае просрочки или неоплаты арендатором очередного платежа владелец недвижимости предъявляет гарантию в банк и немедленно получает всю замороженную на счету арендатора сумму.
Наконец, в-третьих.Сами арендаторы. Мы работаем только с наиболее надежными. В основном это банки, государственные учреждения, известные сетевые предприятия национального или международного масштаба, чьи имена говорят сами за себя. Если вы покупаете помещение, арендатором в котором является, к примеру, Deutsche Bank, Bankinter, Starbucks Coffee, Barclays Bank, "Почта Испании", Vodafone или Natur House, то можете быть спокойны — после покупки недвижимости такие арендаторы не уйдут через три месяца. Эти заведения арендуют данную недвижимость десятки лет и будут арендовать еще столько же.
Покупка недвижимости в Испании
Перед приобретением недвижимости следует ознакомиться со всеми территориальными особенностями понравившегося объекта, правовой базой и действующими налогами. В случае, если покупка будет частично финансироваться ипотекой, следует быть информированным об условиях кредитования недвижимости.
Агентство недвижимости в Испании
В большинстве случаев продажу недвижимости в Испании осуществляют агентства. Их позитивную роль в подборе и сделках купли-продажи трудно переоценить.
При сделках с новой недвижимостью на побережьях Испании агентства недвижимости не берут комиссионных с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Важно знать, что цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать апартамент или виллу по официальному прайс-листу строительной компании. На практике покупать через агентство оказывается выгоднее и удобнее, ведь в этом случае клиент получает массу дополнительных сервисов, которые совершенно несклонны (а зачастую, и не умеют) оказывать застройщики: от открытия счета и оформления номера иностранца (NIE) до выбора банка, предоставляющего ипотеку иностранцам на наиболее выгодных условиях и контроля безошибочного оформления сделки у нотариуса.
В процессе покупки недвижимости в Испании, начиная с самого начального этапа и заканчивая вручением ключей, есть достаточное количество «мелочей», на которые застройщик предпочитает «не обращать внимания», в том числе и из соображений собственной прибыли.
Профессиональное агентство, заработавшее себе репутацию, всегда играет на стороне клиента. Не из-за альтруизма, а потому, что так выгоднее самому агентству. Ведь в случае возникновения у покупателя-иностранца трудностей после покупки, он в первую очередь обращается не к застройщикам, а в агентство, которое будет вынуждено отвлекать время и ресурсы на решение проблем, коих легко могло избежать с самого начала.
Сколько времени нужно для покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании состоит из двух этапов: выбор объекта и оформление сделки. Для просмотра всех вариантов, подходящих под желаемые покупателем критерии (обычно мы подбираем их 7-12), необходимо 2-3 полных рабочих дня. Просмотр проходит с 10 до 14 и с 17 до 19 часов. Клиент должен сообщить о датах своего приезда как минимум за одну-две недели, чтобы агентство смогло подготовить программу просмотра, четко организовать и согласовать даты и время посещения всех объектов с менеджерами застройщиков.
За день просматривается 5-6 объектов. Оставшееся время понадобится, чтобы еще раз вернуться в понравившееся места для повторного просмотра и переговоров с представителем департамента продаж строительной компании о всех деталях предстоящей покупки и внесения задатка.
Далее о том, как, собственно, протекает процесс покупки
Выбрав апартамент, покупатель вносить строителям задаток (зависит от каждой компании и уровня объекта и колеблется от 6 000. евро до 10% от стоимости). 6 000 евро необходимо будет внести на месте в Испании, остальные (если понадобится) – переводом на счет застройщика по возвращении в Россию. В момент оплаты 6 000 евро апартамент резервируется за покупателем и снимается с продажи.
Строители выдают покупателю так называемый «документ о резерве». В нем указано, что они получили данную сумму в качестве задатка за такой-то объекта недвижимости от такого-то покупателя.
Копия этого документа будет необходима агентству недвижимости для оформления покупателю номера иностранца – NIE(número de identidad de extranjero), он необходим для приобретения недвижимости, подробнее здесь.
На оформление NIE в зависимости от муниципалитета, в котором находится приобретаемая недвижимость, уходит от одной недели до месяца. Собственно, это и есть самый долгий этап во всем процессе.
В течение первого приезда мы открываем клиенту счет в испанском банке. Счет необходим как для осуществления покупки, так и в дальнейшем — для оплаты расходов, связанных с недвижимостью (коммунальные и коммунитарные платежи и т.п.)
Получив NIE и в случае, если недвижимость сдана и имеется лицензия на заселение, назначается дата подписания эскритуры. Эскритура – это нотариальный акт купли-продажи, т.е. фактическое оформление недвижимости в собственность покупателя.
Каждый этап проходит в присутствии и под контролем представителя Ispan Invest, S.L.
Эскритура подписывается представителем застройщика-продавца и покупателем в присутствии испанского нотариуса. Все нотариусы в Испании являются государственными чиновниками, оформляют сделки в соответствии с требованиями законодательства и несут за свои действия ответственность, в том числе и материальную.
На эскритуре покупатель полностью рассчитывается с застройщиком, а последний передает ему ключи и все документацию по приобретаемому объекту. Как происходит окончательный расчет?
Возможны два варианта:
9. непосредственно на эскритуре покупатель передает строителям банковский чек на разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком и другими, если они имели место).
10. за несколько дней до приезда на подписание эскритуры покупатель переводит на счет застройщика разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком).
На практике второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет сэкономить на эмиссии чека.