Даже при условии того, что стороны пришли к соглашению, обычно сделка купли-продажи осуществляется не сразу, поскольку покупателю необходимо получить всю информацию об объекте недвижимости, указанные в предыдущем пункте, или если ему требуется время для того, чтобы собрать нужную сумму для покупки недвижимости. В этом случае, как правило, вносится авансовый платеж. Аванс может быть двух типов:
1. Задаток простой (Arras penitenciales) - определенная сумма денег вносится в качестве гарантии покупки продавцу12. После внесения задатка продавец может отказаться от выполнения сделки, но в этом случае он должен вернуть покупателю сумму задатка, в двойном размере. Покупатель также может отказаться от сделки, однако при этом он теряет внесенный им задаток.
2. Задаток подтверждающий (Arras confirmatorias) - после его внесения ни одна из сторон не может отказаться от сделки, поскольку другая сторона имеет право требовать в судебном порядке исполнения контракта.
С этого момента остается только оформить контракт. Договор о купле-продаже объекта недвижимости может быть оформлен как частный или как нотариальный акт13. Хотя допускается оформление частного акта, этот путь не является достаточно надежным, поскольку в этом случае документ нельзя внести в Реестр собственности. Это означает, что предыдущий владелец по прежнему фигурирует в Реестре в качестве собственника этой недвижимости. Вследствие чего, новый владелец может в дальнейшем столкнуться с рядом трудностей, например:
• Прежний владелец может продать недвижимость другому лицу, совершив мошенничество в отношении нового покупателя. При этом право собственности последнего, если оно не зарегистрировано в Реестре собственности, не может отстаиваться в суде14.
• Покупатель не может получить ипотечный кредит на покупку недвижимости (как и кредит на любые другие нужды)
• Могут возникнуть серьезные проблемы при последующей продаже данного объекта, поскольку собственник не будет фигурировать в Реестре собственности в качестве владельца.
В связи с этим, частный контракт на приобретение недвижимости заключается в исключительных случаях и не рекомендуется. Как правило, сделка купли-продажи объекта недвижимости фиксируется в Официальном акте (Купчей, в испанском варианте Эскритура публика) и подписывается двумя сторонами и нотариусом. Этот контракт вносится в Реестр собственности, при этом предоставляются следующие документы:
1. Заявление
2. Заверенная копия Купчей15
Регистрация осуществляется в Реестре собственности, по месту нахождения объекта недвижимости. В исключительных случаях допускается регистрация по факсу, который направляют из Реестра, выдавшего купчую.