С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, закрепленные в законодательных актах.
Рассмотрим основные нормативные правовые акты, регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости.
Конституция РФ включает три группы норм:
определяющие принципы осуществления права собственности на имущество;
определяющие основы федеративного устройства государства, разграничения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;
формирующие систему действия Конституции РФ и порядок принятия федеральных законов в данной сфере.
В ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
В ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами их собственники свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Согласно ст. 5 Конституции РФ (относящейся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ; разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами определяется Конституцией РФ, предусматривающей: 1компетенцию Российской Федерации,2 совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов,3 компетенцию субъектов РФ.
И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия федеральных законов в данной сфере.
Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений, безусловно, - Гражданский кодекс РФ.
Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 118-ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:
понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130);
особенности его правового режима (в том числе обязательность государственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);
понятие и виды вещных прав (ст. 216);
приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество;
формирование режима осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл. 17);
возможности защиты вещных прав (гл. 20);
общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд. 3).
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) посвящен регулированию отдельных договоров и внедоговорных обязательств: договор купли-продажи недвижимости, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор аренды недвижимого имущества, договор поручения, договор комиссии, агентский договор, договор доверительного управления имуществом.
Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. регулирует отношения по наследованию недвижимого имущества.
В ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определен перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации. Кроме того, к недвижимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В ст. 131 ГК РФ сказано,что права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРГТ) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следующий важнейший нормативный правовой акт — Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ). Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:
объекты земельных отношений (ст. 6);
состав земель (ст. 7);
вещные права на землю [пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками];
порядок осуществления права собственности на землю;
возникновение и прекращение прав на землю;
права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);
особенности правового режима земель различных категорий;
организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного кадастра.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) полностью регулирует особый режим земельного участка, как объекта недвижимого имущества.
Нормы ЗК и ГК РФ развивают нормы Лесного и Водного кодексов РФ, принятые в 2006 г. Это связано с тем, что ранее ст. 130 ГК РФ включала в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природ ресурсного законодательства.
В2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием нового Лесного кодекса РФ. Таким образом, в связи с исключением водных объектов и лесов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного кодексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.
К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.
Градостроительный кодекс РФ регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному планированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, составу градостроительных регламентов, к порядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.
Сведения, предусмотренные данным Федеральным законом, подлежат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.
Нормы Жилищного кодекса РФ в основном касаются жилищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.
Жилые помещения определенного вида можно создавать в результате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т. д.
В области кадастровых отношений основной специальный нормативный правовой документ — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Данный закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. закрепил систему норм, которые раскрыли: основные понятия государственного земельного кадастра; содержание, цели, задачи и принципы его ведения;права и обязанности участников кадастровых отношений; состав кадастровых работ, обеспечивающих формирование и обновление сведений земельного кадастра, а также подробный порядок ведения государственного земельного кадастра.
Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. № 745 была утверждена Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002—2007 гг.).
Кадастровый учет земельных участков стали осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и продолжают с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ.
Из определений кадастров следует, что их правовая природа двойственна: с одной стороны, кадастр обеспечивает государственный интерес, формирует данные для целей налогообложения, государственного и муниципального управления, планирования развития территорий, осуществления экологических, природоохранных мероприятий, повышения плодородия почв и т. п.; с другой стороны, описывает объект недвижимости для государственной регистрации прав.