Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инве­стора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воз­действием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимо­сти, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внеш­ний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возмож­но и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в це­лом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объ­екта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представ­ляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объ­екта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показа­тель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговеч­ность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительст­ве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчива­ется, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в тече­ние которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивает­ся, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соот­ветствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не­движимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объек­та. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сто­рону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный воз­раст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подоб­ного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостной;

где: Иф - физический износ здания, %;

И - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практи­ке. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостат­ки:

по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нети­пичные условия эксплуатации объекта;

трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструк­тивных элементов здания;

невозможность измерения функционального и внешнего износа; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа ле­жит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стои­мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих по­вреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстано­вительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в це­лом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно счи­тать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точ­ность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показа­тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в

целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощен-

ную формулу: и = (

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустрани­мый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соот­ветствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо бу­дет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» со­стояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, опреде­ляются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устрани­мого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни опре­деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физи­ческому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас­считывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного ре­шения современным стандартам, включая различное оборудование, необходи­мое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая ис­ключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необхо­димую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и обо­рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не мо­жет соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Из­нос по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых эле­ментов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демон­тированных материалов и оборудования при использовании их на других объ­ектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демон­тированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зда­ний относительно современных стандартов строительства. Признаком неустра­нимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитек­турного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функ­ционального износа может определяться двумя способами: 1 ) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для со­держания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по со­поставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь призна­ков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в аренд­ной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный под­ход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зда­ний, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по совре­менным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыноч­ной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование не­движимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных ре­шений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в за­висимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустра­нимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной сре­ды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

 

2 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото­рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли­чества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду­щего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

ЧД I

С или V = —,
К R

где: С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при­носить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капи­тализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применя­ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото­ков, возникающих в результате использования имущества.

 

---------------------------------------- 7---------------------------------------------------

Ум ножение

 

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

 

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку­щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та­ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа­тель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

 

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и

т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не­движимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может при­нести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не опла­тит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме­тодов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви­жимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек­та недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводит­ся анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре­зультат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, соору­жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ­екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

„ NOY _ ЧОД

С =------ или C = ——, где

Rk КК

С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп­ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо­вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог­раничивающие условия:

нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости тре­бует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек­тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ­ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в ка-
честве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и
наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на
коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и рас­ходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * См, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой до­ход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использова­ния объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизацион­ных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализа­ции:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изме­нение стоимости актива);

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­тальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсаци­ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвести­циями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода +

+ Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможно­сти вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать фор­мулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

Ян = Яр + Лин + Яр * Лин ;

„ Ян - Зиин

Яр = -—-------- ; где

1 + ииин Ян - номинальная ставка; Rр - реальная ставка;

Динф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул: Dr = (1 + Dv)* (1 + Kurs)-1; Dv = (1 + Dr )* (1 + Kurs)-1; где Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка; Kurs - темп валютного курса, %. Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект не­движимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитыва­ется возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Над­бавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за­емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требова­ниям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определя­ется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотеч­ной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

ДО

Rm = -— ; где

К

Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты;

 

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипо­течной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

„ PTCF

Rс =-------- ; где

К_с

Rc - коэффициент капитализации собственного капитала; PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов; Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = M * Rm + (1 - M) * Rc_{, где}

М - коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необ­ходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата перво­начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапита­лизации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процен­та (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмеще­ние основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, поме­щенная в беспроцентный фонд возмещения:

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капита­ла составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до­ходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

 

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга

(долл.)

№ п/п	Остаток капитало­вложении на начало периода	Возмещение капи­таловложении	Доход на инвестиро­ванный капитал (12%)	Общая сумма до­хода

№ п/п Остаток капитало­вложении на начало периода Возмещение капи­таловложении Доход на инвестиро­ванный капитал (12%) Общая сумма до­хода

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестиру­ется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как со-

Таблица 3.4 ставная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: Rk = Ry + SFF (n,Y),

где SFF - фактор фонда возмещения; Y=R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода пер­воначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирова­ние по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rk = Ry + SFF {n,Y6),

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект п редусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инве­стиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частич­но, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, посколь­ку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче­те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры­ночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, де­тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де­нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от­личаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер­ческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те­кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-
ной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви­дов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти­руют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре­альных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредито­ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определен­ных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действи­тельного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион­ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль­ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива­ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об­служиванию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитыва­ется следующим образом:

1 . ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель­ца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре­версии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо­сти за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про­гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки ка­питализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффи­циент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка­питализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо­сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене­ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и став­ка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, прису­щих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процен­та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделе­ния следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статистиче­ским или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отсле­живании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас­четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различно­го рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

n Ci 1

pv= у_Ь±_+м*—¹—

^£(1 + iу (1 + i)^n;где

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

It - ставка дисконтирования денежного потока периода t; M - остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продискон-тирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме те­кущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста­точной стоимости (реверсии).

 

6 Определение итоговой стоимости объекта оценки

1.1 Согласование результатов оценки

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования ре­зультатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1 . Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласова­ние результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Эле­мент матрицы - ay - представляет собой интенсивность элемента иерархии i от­носительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство; 7 - значительное превосходство; 9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то ац = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умноже­ния локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на выше­стоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соот­ветствии с критерием, на который воздействует элемент.

1.2. Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и про­давца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнк­турные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объ­екта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

 

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

 

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнитель­ного подхода;

Х_д X_3j Х_с - вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объ­екта недвижимости и согласования полученных результатов получают стои­мость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

 

 

7. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

7.1.1. Развитие ипотеки в России

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средст­ва граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и эконо­мические проблемы.

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Одна­ко передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при от­чуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении за­кладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма за­лога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы за­лога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопа­сить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предпола­галось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1 787 г. был создан Государственный заемный банк. В обнов­ленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдавае­мой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государ­ственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоста­вить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для разви­тия ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, по­траченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, форми­рующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недви­жимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться стар­шим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Стар­ший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре над­пись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, го­родские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные по­земельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, став­ший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополуча­телю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на не­движимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под за­лог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделе­нию обедневших крестьян землей. С 1 922 по 1 961 г. в России действовал Граж­данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижи­мое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятст­вий до настоящего времени не приобрел в России значительного распростране­ния, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функциональ­но обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодате­лю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или воз­водимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надле­жащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реали­зация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответст­вующим законам.

В 1 998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (до­говору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетво­рение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стои­мости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипо­текой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущест­во, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граждан­ского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также поло­жений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипоте­кой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных осно­ваний для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложен­ной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой пло­щади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же насе­ленного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Од­нако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «за­кладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная явля­ется именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств су­ществования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному зало­годержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем соверше­ния очередной передаточной надписи с последующей государственной регист­рацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

 

7.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­пользуемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на­значения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать сле­дующим требованиям:

■ иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму­нальные квартиры в залог не принимаются);

■ быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам ото­пления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

■ быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

■ иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следую­щим требованиям:

■ не находиться в аварийном состоянии;

■ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

■ иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

■ иметь металлические или железобетонные перекрытия;

■ этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результа­ты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипоте­кой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предме­том ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в до­говоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для це­лей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соот­ветствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Феде­ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возни­кает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодатель­ство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте­кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, ус­тановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выпла­ты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему про­центов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитаю­щихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необ­ходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практи­ческих наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра­щением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требова­ния залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыска­ние на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевре­менной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при наруше­нии сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 ме­сяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к за­логу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возво­дится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорцио­нально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищ­ном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол­госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достовер­ностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве зало­га, например, товаров народного потребления.

7.1.3. Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипо­течного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой дея­тельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпу­щенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного ка­питала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первич­ную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ме­стном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если за­емщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наи­большее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенци­альных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по куп­ле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регист­рацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхова­ния;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполня­ются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вслед­ствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховыва­ет» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосроч­ных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств явля­ются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономи­ческий кризис 1 998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные до­ходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммер­ческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налого­вая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль­ные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изме­няться.

 

 

7.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала

 

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом не­движимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала высту­пают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являют­ся кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотеч­ного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вто­ричного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоста­вить