Городские объекты необходимо постоянно обновлять (совершенствовать), чтобы они соответствовали требованиям времени и удовлетворяли потребности потребителей, квартиросъемщиков, постоянных жильцов и размещенных в них предприятий и организаций. Это касается городского пространства в целом – так называемая концепция «обновление города».
Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:
- Обновление. В случае обновления производится наиболее кардинальная перепланировка/перестройка территории. Обнищавшие и обветшавшие кварталы сносятся и застраиваются по-новому, причем объекты, имеющие маловажные функции, устраняются, уступая место новым необходимым объектам. На уровне отдельного здания обновление означает радикальную перепланировку, при которой нетронутым остается лишь остов здания, или снос здания и возведение на его месте нового, возможно, с новым назначением.
- Благоустройство. В случае благоустройства изменения носят менее радикальный характер. Речь идет об улучшении имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. На уровне отдельного здания проводится реновация (с незначительной перепланировкой).
- Управление. Целью управления (содержания, техобслуживания) является сохранение имеющегося состояния здания на должном уровне. При этом требуется вести техобслуживание строго по плану и избегать просрочек в проведении текущих ремонтных работ
22 Управление имуществом (фондами).
Управляющий фондами на тактическом уровне отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).
Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:
- Выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;
- Обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлторами и консультантами;
- Разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недвижимостью и её согласование с управлением портфелем.
Деятельности по управлению:
- Инвентаризация. Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информация: процентная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен. Информация как: о текущем состоянии рынка,
- Анализ. В отношении всех статей доходов и расходов должен быть составлен бюджет на последующие 5 лет. смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений. Для технической инспекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию. В отношении аренды необходимо провести анализ текущих договоров об аренде. В зависимости от рассматриваемого сектора рынка необходимо проверить, насколько фактическая ситуация соответствует ранее намеченным параметрам. На этом этапе в проведении анализа также необходимо учитывать юридические и налоговые аспекты
- Разработка возможных сценариев развития событий. Для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сценария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла (существования); скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Все разрабатываемые сценарии должны проверяться на предмет исполнимости во избежание неэффективных и нереалистичных предложений.
- Просчет сценариев. Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникновения проблем, одним из главных критериев профессионального управления недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения: опросов эксплуатации, что позволяет предупреждать появление проблем в будущем. С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных средств.
- Далее необходимо перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополнительных инвестиций, смет доходов и расходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п.
Управляющему фондами на тактическом уровне необходимо путем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разработки на основании полученных результатов политики в отношении комплексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности.
23 Оперативное управление недвижимостью.
Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.
Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.
Как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям в некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляется силами внутренних специализированных подразделениях.