Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: 1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного… 2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется…

Понятие собственности в экономическом и юридическом смысле.

Собственность же вюридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые… В каждом экономическом отношении собствен­ности имеются две стороны:субъект… В соответствии с этимсистема экономических отношений собственности включает следующие элементы:

Затратный подход к оценке недвижимости.

Методы затратного подхода подразделяются на три группы: 1) методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа; 2) методы, опирающиеся на расчет себестоимости;

Доходный подход к оценке недвижимости.

При описании применения доходного подхода необходимо: - обосновать выбор методов (метода) определения стоимости в рамках доходного… - описать процедуры прогнозирования ожидаемых доходов (в том числе, их периодичности) от объекта оценки, включая…

Сравнительный подход к оценке недвижимости

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести поэтапный анализ и расчеты… · провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и отбор… · определить подходящие единицы и элементы сравнения;

Ипотечное кредитование

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам По объекту недвижимости: земельные участки;

Классификация зданий по назначению, капитальности и долговечности.

Здания — это надземные строения, имеющие помещения, пред­назначенные для проживания, производственной и другой деятельности людей и т. д.
Сооружения — это строения специального назначения. В них могут быть помещения для людей, однако они не определяют функцио­нального назначения сооружения. Многие из таких строений, например мосты, плотины, шлюзы, дымовые трубы и т. д., называют инженерными сооружениями.
По назначению здания подразделяют на жилые, общественные и производственные.
К жилым зданиям относят квартирные дома, общежития, гостиницы и т. д.
Общественные здания предназначены для социального обслуживания населения и для размещения административных учреждений и общественных организаций.
Производственные здания делят на промышленные, предназначенные для размещения различных производств (цехи заводов, гаражи, котельные, насосные станции и т.д.), и сельскохозяйственные, предназначенные для удовлетворения нужд сельского хозяйства (коровники, свинарники, овоще- и зернохранилища и т.д.).
По объемно-планировочному решению различают сооружения линейные (трубопроводы, линии электропередачи, дороги), площадные (плавательные бассейны, аэродромы) и объемные (элеваторы, башни). По планировочной отметке сооружения бывают наземные (дороги, площадки), подземные (метрополитены, хранилища, скважины) и полузаглубленные (мосты, дамбы).
По конструкции стен здания и сооружения подразделяют на мелко­элементные (из кирпича, керамических и силикатных камней, мелких блоков), крупноэлсментные (из крупных блоков, панелей, объемных блоков).
По этажности различают малоэтажные (до 5 этажей), средней этажности (5... 12 этажей), повышенной этажности (12...20 этажей) и высотные (свыше 20 этажей).
Здания и сооружения должны быть функционально целесообразны, т. е. отвечать своему назначению, быть прочными, устойчивыми, капитальными, долговечными, огнестойкими и одновременно обладать архитектурной выразительностью.
Прочность здания — это способность воспринимать действующие нагрузки, а также усилия, возникающие в его конструктивных элементах. Устойчивость здания — это способность сопротивляться опрокидыванию или сдвигу. Прочность и устойчивость обеспечиваются целесообразным выбором конструктивной схемы и несущих элементов здания.
Капитальность зданий характеризует степень долговечности и огне­стойкости его основных строительных элементов.
Долговечность определяется прочностью и устойчивостью здания в течение определенного времени без потери требуемых эксплуатационных качеств. Она характеризуется сроком службы основных конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, ригелей, перекрытий и т. д. По долговечности строительные конструкции делят на три степени: I — срок службы не менее 100 лет, II — не менее 50 лет и III — не менее 20 лет.
Огнестойкость зданий и сооружений характеризуется степенью возгораемости и пределом огнестойкости.
По степени возгораемости все строительные материалы и конструк­ции делят на три группы: несгораемые, трудносгораемые и сгораемые; по степени огнестойкости — на пять степеней: I, II, III — каменные конструкции, IV — деревянные оштукатуренные и V — деревянные не­оштукатуренные конструкции.
Архитектурную выразительность зданий создают разнообразными художественными средствами, отражающими назначение здания, осо­бенность природных условий, национальные традиции и т. д.
Эксплуатационные качества зданий зависят от свойств ограждающих конструкций, защищающих помещения и находящихся в них людей от воздействия внешней среды (низких температур, солнечной радиации, атмосферных осадков и т.д.). Эти требования к ограждающим конструкциям зданий, включая условия естественного и искусственного освещения помещений, регламентируются санитарно-гигиеническими нормами.
В зависимости от капитальности, эксплуатационных качеств, назначения и архитектурно-художественной выразительности здания и сооружения подразделяют на четыре класса:
1-й класс — здания и сооружения, к которым предъявляются повышенные требования: монументальные постройки, рассчитанные на эксплуатацию в течение длительного периода (театры, музеи, админи­стративные здания, жилые дома повышенной этажности). Долговечность и огнестокойкость этих зданий и сооружений должны быть не ниже I степени;
2-й класс — жилые здания с числом этажей не более девяти, а также общественные и другие здания. Их долговечность и огнестойкость должны быть не ниже II степени;
3-й класс — малоэтажные дома, общественные здания, возводимые в районных центрах и сельских пунктах и пр., долговечностью не ниже II степени, огнестойкостью не ниже III и IV степеней;
4-й класс — постройки, удовлетворяющие минимальным архитектурно-эксплуатационным требованиям. Их огнестойкость не нормируется, а долговечность — не ниже III степени.

 

11Требования, предъявляемые к зданиям

Основное требование, предъявляемое к зданию, - функциональная целесообразность, т. е. полное соответствие своему назначению. Этому требованию должно подчиняться как объемно-планировочное решение (состав и размеры помещений, их взаимосвязь), так и конструктивное решение (конструктивная схема здания, материал основных конструкций, отделочные материалы). Функциональное назначение здания определяет требования к освещенности, температуре, звукоизоляции, вентиляции, отоплению, водо- и газоснабжению, канализации, лифтам, бытовому оборудованию, теле- и радиофикации, к отделке помещений и благоустройству здания и др. Другие важные требования: прочность здания, в том числе устойчивость, т.е. сопротивление опрокидыванию и сдвигу, а также жесткость, т. е. неизменяемость его геометрических форм и размеров; долговечностьстроительных материалов основных конструкций здания (огнестойкость, морозостойкость, влаго- и биостойкость, стойкость против коррозии). Установлены три степени долговечности зданий (100 лет, не менее 50 и не менее 20 лет) и пять степеней огнестойкости: I - конструкции из несгораемых материалов (каменные); II -внутренние стены из трудносгораемых материалов (каменные), III-перекрытия из трудносгораемых материалов (каменные), IV - все несущие конструкции из трудносгораемых материалов (деревянные оштукатуренные), V - полностью из сгораемых материалов (деревянные неоштукатуренные). Эстетические требования к зданию связаны с понятием красоты в архитектуре или архитектурной выразительности, поскольку архитектура создает наряду с утилитарными ценностями художественные образы. Произведения архитектуры существуют в системе (ансамбле), где архитектура возглавляет другие искусства, определяя их синтез. Наконец, одним из важнейших требований является экономичность строительства, особенно при его массовом характере. На экономические показатели жилой застройки влияют этажность зданий, планировочная и конструктивная схемы, протяженность здания, площадь квартир, плотность застройки, благоустройство, в том числе инженерные коммуникации, улицы, дороги, транспорт, общегородские подводящие сети, зеленые насаждения

 

Кадастровая оценка земельных участков

Оценка кадастровой стоимости, в результате работы экспертов, представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую полезность земельного участка…   14Сделки с недвижимостью: понятие, виды, форма.

Условия недействительности сделок с недвижимостью.

- Сделки, оспоримые по суду: · Сделки, совершенные несовершеннолетними; · Сделки, совершенные без соблюдения письменной формы;

Общие положения ,понятия и виды Страхования объектов недвижимости.

или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию

Технический паспорт объекта недвижимости

Паспорта являются обязательными документами при реализации прав, обязанностей, полномочий по распоряжению, использованию и содержанию жилищного… Паспорта разрабатываются и оформляются по утвержденным образцам двух видов: … - На домовладение;

Управление недвижимостью на тактическом уровне.

Эти три составляющие города, именуемые недвижимостью, тесно связаны друг с другом. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землей… Покупка и продажа земельных участков и зданий совершается на рынке… Городской объект «земля» - недвижимость-полуфабрикат, на котором могут возводиться здания и объекты инфраструктуры. …

Концепция жизненного цикла городских объектов.

Концепция – комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения, так и пакет услуг, который с этим решением связан. Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Например, объект «промышленное предприятие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Перепланировка и перестройка.

В целях увеличения интереса у предприятий-съемщиков к некоторому городскому объекту можно предпринять следующие шаги:

- Стимулировать разноплановое использование;

- Попытаться найти новые группы пользователей.

Стимулирование разнопланового использования и поиск новых предприятий-съемщиков может повысить привлекательность объекта и продлить его жизненный цикл, если затем не следуют действия по его качественному преобразованию.

Обновление и благоустройство объектов.

Преобразование существующих городских объектов можно разделить на: - Обновление. В случае обновления производится наиболее кардинальная… - Благоустройство. В случае благоустройства изменения носят менее радикальный характер. Речь идет об улучшении…

Административное управление недвижимостью.

Этапы административного управления: - Инкассо. Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или… - Контроль за сменой жильцов. Окончание или заключение нового договора аренды происходит согласно установленной…

Техническое управление недвижимостью.

Этапы технического управления: - Ремонт по вызовам (жалобы пользователя). Жалобы пользователей относительно… - Ремонт при смене съемщиков. По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр…

Управление портфелем недвижимости.

Портфель недвижимости Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем… Суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав…

Способы управления многоквартирным домом.

- непосредственное управление; - управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный… - управление через управляющую организацию.

Управление домом непосредственно собственниками.

Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат… Ныне действующий ЖК РФ не ограничивает число собственников для данного способа… В то же время нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельное управление управления лучше проявит…

Подготовка решения о выборе способа

1) все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в… 2) решением общего собрания уполномочивается один из собственников, с правом… 3)лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников…

Процесс осуществления управления

2. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ и функционирует в порядке, установленном в уставе ТСЖ. 3. Руководство текущей деятельностью в товариществе осуществляет… К обязанностям правления ТСЖ относятся:

Управление жилыми многоквартирными домами управляющей организацией.

Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и Федеральных законов а также на основании договоров… Управление домом может осуществляться и индивидуальным предпринимателем… Для достижения целей по договору управления управляющая организация:

Механические свойства строительных материалов

Модуль упругости — отношения напряжения к отн. деформации (Е=σ/ε).Прочность— свойство материала сопротивляться разрушению под действием… Коэффициент конструктивного качества: ККК=R/γ(прочность на относит.… Истирание — потеря первоначальной массы образца при прохождении этим образцом определённого пути абразивной…

Физические свойства строительных материалов

Плотность. Плотность материала бывает средней и истинной. Средняя плотность определяется отношением массы тела (кирпича, камня и т. п.)… Истинная плотность — это предел отношения массы к объему без учета имеющихся в них пустот и пор.

Химические, физико-химические и технологические свойства материалов.

Здания и сооружения. Конструктивные элементы зданий и сооружений. Каркасные и бескаркасные здания.

Сооружение — Результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую надземную и(или)… Фундаменты- части зданий и сооружений, которые служат для передачи нагрузок от… Стена здания - несущий и (или) ограждающий элемент здания. Конструктивно наружные стены могут быть однослойной или…

Крупнопанельные здания. Особенности архитектурно-планировочных решений. Технология возведения крупнопанельных зданий.

Схемы монтажа Последовательность монтажа здания зависит от многих факторов: конструктивных особенностей здания; последовательности установки элементов, рекомендуемой технологической картой;…

Кирпичные здания. Особенности архитектурно-планировочных решений. Технология возведения кирпичных зданий.

Маячные блоки устанавливают по теодолиту, нивелиру, со­блюдая соосность в углах, местах примыкания и пересечениях стен. Монтаж блоков стен подвала… Ствол мусоропровода собирают по ходу поэтапного возведения здания с… Перемычки укладывают на растворную постель после завершения кладки про­стенков. Несущие перемычки стропят за монтажные…

Монолитные и сборно-монолитные здания. Технология возведения монолитных и сборно-монолитных зданий.

 

Технологические карты на возведение зданий и сооружений. Содержание технологических карт и методика разработки.

Различают типовые технологические карты, привязанные к воз­водимому зданию или сооружению, и технологические карты, разработанные применительно к строящемуся объекту и местным условиям строительства.

Технологические карты разрабатываются по единой схеме, ре­комендуемой методическими указаниями Центрального научно-исследовательского института организации, механизации и тех­нической помощи в строительстве (ЦНИИОМТП). В них освеща­ются вопросы технологии и организации строительного процес­са, потребности в материально-технических ресурсах, а также требования к качеству работ.

По последним рекомендациям ЦНИИОМТП технологическая карта должна состоять из шести разделов:

I. «Область применения». Раздел содержит условия выполнения
строительного процесса (в том числе климатические), характери­
стики конструктивных элементов зданий, сооружений и их час­
тей, состав строительного процесса;

II. «Технология и организация выполнения строительного про­
цесса». Этот раздел содержит требования к завершенности пред­
шествующего процесса, состав машин и механизмов с указанием
их технических характеристик и количества, перечень, последо­
вательность и схемы выполнения операций или простых процес­
сов, а также схемы расположения механизмов и приспособлений,
складирования материалов и конструкций;

III.«Требования к качеству и приемке работ». В этом разделе
приводятся перечень операций, схемы и способы контроля, ис­
пользуемые приборы и оборудование. Пример схемы операцион­
ного контроля при монтаже сборных стеновых панелей приведен

в табл. 3.1.

IV. «Техника безопасности и охрана труда, экологическая и
пожарная безопасность». Этот раздел определяет правила безо­
пасного выполнения процесса для условий строительства; эколо­
гические требования к производству работ, условия сохранения
окружающей среды;

V. «Потребность в ресурсах». В этом разделе приводится пере­
чень машин, механизмов и инвентаря, а также ведомость потреб­
ности в материалах, изделиях и конструкциях;

VI. «Технико-экономические показатели». Раздел содержит зат­
раты труда рабочих (чел.-ч), затраты времени работы машин

 

Территориально-пространственное развитие городов. Сущность и основные понятия. Проблемы, возникающие при развитии крупных и малых городов.

Сущностью территориально-пространственного развития городов является изменение формы и содержания инфраструктуры городского пространства в зависимости от общего развития поселения. А также изучение вопросов применимости определенных форм развития с учетом современного подхода к архитектурному облику города, к комфортности жилых и производственных помещений, к перепланировке улиц и городских магистралей для удобства транспортного обеспечения.

Развитие города означает постоянное изменение его ко­личественных и качественных парамет­ров, таких, как численность и структура населения, территория, обеспеченность различными видами инфраструктуры, состояние зданий, качество окружаю­щей среды и многое другое.

Пространственное развитие города в зависимости от его функций можно привести к следующим трем формам:

1) Компактная – Уплотнение и перерождение городской среды происходит за счет наращивания застройки вверх без существенного увеличения размеров площади

2) Неограниченная – Расширение границ города путем освоения прилегающих загородных территорий

3) Групповая – Проектирование отстоящих от городов новых городов-спутников территориально не соприкасающихся друг с другом

Данные формы развития существуют единовременно и в совокупности.

Проблемы при развитии

2) Проектирование автомагистралей обособленно от общей дорожной сети, без разгрузки их выходов сетью дорог младших классов. 3) Публичные пространства города имеют недопустимо низкий уровень… 4) Проблемы расселения, связанные с отставанием развития отдельных поселений Сибири, Севера и Дальнего Востока от…

Населенные места и их классификация. Движущие силы объединения городов в агломерации. Виды и структура городских агломераций.

Населённый место — населённый пункт, первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, посёлок городского типа, село и пр.).

Города - это крупные населенные пункты, основная часть жителей которых занята в промышленности, науке, культуре, обслуживании здравниц, управлении. доля населения несельскохозяйственного труда — от 66 до 85%.

Города-спутники располагаются вокруг больших и крупных городов на расстоянии 30...60 км от них. С их помощью разгружают города от избыточных функций, разуплотняют густонаселенные города.. Города-спутники рассчитаны на 60...80 тыс. чел. В них размещаются жилые районы и отдельные промышленные предприятия на 15...20тыс. работающих.

Поселки - населенные места от 0,5 тыс. до 12 тыс. жителей, преобладающая часть населения которых связана с промышленным производством, транспортом или обслуживанием.

Сельские населенные места имеют малую численность населения, преобладающая часть которого занята в сфере сельского хозяйства. Их подразделяют на деревни и села. Деревня - это малое поселение,

Города классифицируют по следующим признакам:

численность населения; -административное значение (федеральный, республиканский, областной, районный центры); -народнохозяйственное значение (промышленный центр, транспортный узел, курорт и др.); -местные естественноисторические особенности;. по экономико-географическому положению

Городская агломерация - компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями. Различают моноцентрические (формировавшиеся вокруг одного крупного города-ядра) и полицентрические агломерации (имеющие несколько городов-ядер).

Каркас агломерации представляет собой населенные пункты + магистрали, и состоит из агломерационного ядра и агломерационной зоны. Территориальная структура крупной городской агломерации: 1 — центральный город (ядро агломерации); 2 — замыкающие спутники; J — прочие спутники; 4 — агломерации второго порядка; 5 — первый пояс спутников; 6 — второй пояс спутников; 7 — .периферийная зона; 8 — уэлы-* противовесы»; 9— транспортные линии

Критерии объединения:

массовые трудовые, учебные, бытовые, культурные и рекреационные поездки (маятниковые миграции), 1,5-часовая доступность по транспортным коридорам (железным дорогам, автодорогам и рекам), наличие регулярных пригородных электропоездов, автобусов, теплоходов, нахождение подчиненных поселений в пределах своих административных регионов, кроме самых теснопримыкающих, общность аэропорта, железнодорожного узла-терминала, речного порта-терминала, плотное расселение по транспортным коридорам, и т. д.

Не учитываются:

прямое расстояние собственно (без учета других факторов), близкие подчиненные поселения без прямой связи по транспортным коридорам, неблизкие самодостаточные города.

 

Мегалополис— наиболее крупная форма расселения, образующаяся при срастании большого количества соседних городских агломераций в единое пространство. — крайне урбанизированная, стихийно складывающаяся форма городского расселения в ряде высокоразвитых стран.

Формирование мегалополисов предполагает; Разделение функций между городами; Интенсификацию транспортной связанности;

Координацию различных политик между регионами и городами;

Основные черты мегалополиса: Линейный характер застройки, вытянутой в основном вдоль транспортных магистралей; Общая полицентрическая структура, обусловленная взаимодействием относительно близко расположенных друг к другу крупных городов; Нарушение экологического равновесия между деятельностью человека и природной средой.