Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. В нем должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.
Субъектами аренды недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключением земель, занятых Федераль¬ной службой безопасности), жилые и нежилые помещения.
Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.
Арендной форме производственной деятельности присущи следу¬ющие основные принципы и особенности организации:• смена хозяйствующего субъекта;• возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;• равноправие сторон;• договорные отношения;• материальная ответственность;• платность.
В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей выделяют два основных вида арендных отношений:
1.свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач.
2. при целевой аренде недвижимость используется в заранее определенных собственником целях — для выполнения обязательный поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. Только после выполнения договорных обязательств арендатор . может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Арендная плата. Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.
Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.