Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости.

Для земель сельскохозяйственного назначения затратный ме¬тод предполагает расчет затрат на их освоение с нулевого уровня. Однако такой метод к земле… Затратный метод называют также затратным подходом к оцен¬ке недвижимости на… а) на приобретение земельного участка;б) на благоустройство земельного участка и подготовку его к застройке;в) на…

Качественная и количественная характеристика объектов нед-ти

Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения). Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.магазин, 3 офис, 4 склад, 5… Юридическое описание (1.Оценка, 2. Сделка, 3.предложение, 4. спрос)

Оценка недвижимости в рыночной экономике.

Объект оценки- это имущество, предъявленное к оценке.Оценщик-это специалист обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом,…  

Жизненный цикл объектов нед-ти.

5. основные функции сложного процента. Сложный процент означа¬ет, что полученный процент, положенный на депозит вместе с пер¬воначальными… FV1 = (1 + r) n , где r – ставка процента; n – количество периодов… пенсионный фонд и т.д. Если эти платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия…

Особенности инвестирования в недвижимость

1.инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со… 2вложение средств в недвижимость выступает устойчивым сред¬ством против… 3 инвестиции в недвижимость — один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и…

Основные этапы ипотечного кредитования.

Этапы ипотечного кредитования:1) предварительный этап(разъяснение клиенту осн.условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды)… 7)закрытие кредитной сделки.

Понятие недвижимости, ,ее значение и роль в экономике

С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные… Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными… Согласно ст 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс используемый для осуществления…

Процесс оценки недвижимости

Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности владельца, собственника, пользователя недвижимости.… Оценка – это научно – обоснованное мнение эксперта о стоимости оцениваемого… Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки…

Особенности недвижимости

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные… Полезность. Это способность недвижимости удовлетворять по¬требности владельца… Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невоз¬можно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Риски при финансировании недвижимости

Так же существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства.(готовые квартиры продаются медленнее, чем… Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и…

Аренда недвижимости имущества

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной… Субъектами аренды недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы,… Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен,…

Основные виды стоимости недвижимости

Различают несколько видов стоимости объекта недвижимости, кот. Раздел на 2 группы: 1.Стоимость в использовании- субъективная стоимость для владельца недвиж.… 2.Стоимость в обмене – объективная стоимость- расчетная величина, кот. Устонавл. Реальными факторами спроса и…

Место недвижимости в рыночной системе

С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (замкнутый водоем) и все что прочно связанно с землей в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а так же воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а так же космические объекты.

Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями.

 

Методы анализа инвестиционных проектов

Методы позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: 1)Метод коэффициента покрытия долга используется для…

Необходимость оценки недвижимости и направление использования результатов оценки.

Без оценки недвижимости определить точную стоимость объекта недвижимости проблематично. Рассмотрим основные направления, где востребованы резуль¬таты оценки. Приватизация объектов оценки, передача в доверительное управ¬ление или аренду. Залог имущества. Недвижимость оценивают…

Применение доходного подхода при принятии решений и финансировании объекта недвижимости

Доходный подход помогает инвестору учитывать ожи¬даемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансирова¬нии… Доходный подход, в отличие от сравнительного и зат¬ратного подходов, отражает… Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном…

Основы оценки движимого имущества.

Организационные основы вкл: 1.Классификацию движимого имущества по назначению , типам, маркам, моделям,… 2. определение основных объектов оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земли

Особенности рынка недвижимости в сельском хозяйстве.

1) В растениеводстве: - зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища; - зерносушилки; - здания для хранения с.-х. техники; - здания агрокабинетов и… 2) В животноводстве: - молочно-товарные фермы (МТФ); - доильные залы; -… - инкубаторы; - помещения для искусственного осеменения с.-х. животных, а также сараи для зверей.

Потребительские свойства земельных участков.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на… Каждому земельному участку должен присваиваться уникальный кадастровый номер —… Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей:

Принципы оценки недвижимости.

I. Принципы пользователя недвижимого имущества: 1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он… 2. Принцип замещения: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой…

Классификация объектов недвижимости

Классификация рынка недвижимости- это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству и различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Признаки классификации- это наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификация в России:

Фактор классификации/ Составляющие этого фактора

1.происхождение: Естественные (природные объекты), искусственные объекты

2.вид: Земля, здания, сооружения, предприятия, помещения, многолетние насаждения, вещные права

3.географический: Местный, городской, региональный

4. по характеру использования: Для жилья , для торговли и сферы платных услуг, для коммерческой и производственной деятельности, для спец целей: школы, церкви, монастыри, больницы, дома престарелых , здания правительственных и адм учреждений

5. масштаб: Земельные массивы, отдельные зем участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные и одноквартирные дома, секция(подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс адм зданий, помещения или части зданий.

6. функциональное назначение: Свободные земельные участки, природные комплексы для их эксплуатации

7. готовность к использованию: Готовые объекты, требующие реконструкций или капитального ремонта, требующие завершения строительства.

8. по целям владения: Для ведения бизнеса, для проживания владельца, в качестве инвестиций

9. по воспроизводимости: Невоспроизводимые объекты( зем участки местор полезных ископаемых), воспроизводимые (здания, сооружения)

10. по специализации: Специализированные(библиотеки) и неспециализированные

Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по группам:

А)это объекты недвижимости , используемые для ведения бизнеса (предприятия ,части предприятий, неспециализированная недвижимость, офисы, склады),

Б)это недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала),

С)это избыточная недвижимость, выставленная на продажу из за невозможности ее использования в бизнесе.

 

Правовое регулирование имущественных отношений в сфере недвижимости.

«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство (ст. 72 п. 1«к»… Земля как недвижимость имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических…

Возникновение и развитие ипотечного кредитования.

По утверждениям ис¬ториков, первое упоминание об ипотеке относит¬ся к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подра-зумевалась ответственность должника… Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к перио¬ду XIII—XIV… С введением Закона «О залоге не¬движимости» появилась «закладная» как свобод¬но обращающаяся на рынке ценная бумага. …

Рынок недвижимости как часть финансового рынка.

Финансовый рынок (от лат. financia — наличность, доход) в экономической теории — система отношений, возникающая в процессе обмена экономических благ с использованием денег в качестве актива-посредника.

Финансовый рынок, т. о. – система самостоятельных рынков. Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может стать товаром на нескольких рынках. Финансовый рынок – система, включающая денежный и валютный рынки, рынок ценных бумаг, рынок драгоценных металлов и камней, страховой рынок, рынок ссудных капиталов и рынок недвижимости. Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%.

На рынке недвижимости выделяют Рынок земли, Рынок жилья и Рынок нежилых помещений (рынки объектов офисного назначения, торгового, производственно-складского и др.). Рынок земли - сфера формирования спроса и предложения на земельные ресурсы.

Главной особенностью рынка земли является то обстоятельство, при котором предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность предложения по цене равна нулю: несмотря на рост цены на какие-либо земельные участки, предложение на них не может заметно возрасти, поскольку площадь этих участков физически ограничена.

В РФ под рынками жилья и нежилых помещений понимают рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

 

Группа факторов	Характеристика
Полити-ческие	Государственная политика регулирования развития промышленности отраслей народного хозяйства, безопасности жизнедеятельности. Социально-экономическая направленность правительства.
Экономи-ческие	Темпы роста ВНП, кредитно-денежные отношения: ипотека, залоговые отношения; темпы инфляции; доходы населения и покупательская способность населения; деловая активность; уровень развития рынка недвижимости; ценовая политика; колебания валютных курсов; наличие предприятий инвестиционно-строительного комплекса; степень интеграции в мировую экономику.
Географи-ческие	Климат, рельеф, ландшафт, природные условия.
Демографи-ческие	Факторы, характеризующие состояние и качественный уровень населения (численность;прирост; продолжительность жизни; национальный, возрастной и семейный состав; стиль и уровень жизни; территориально размещение, уровень образования, наличие и качество трудовых ресурсов, уровень преступности)
Научно-технические	Уровень развития: уровень архитектурно-планировочных решений, применяемых а регионе, уровень инноваций в строительно-инвестиционных комплексах.
Экологи-ческие	Факторы, характеризующие экологическое состояние и безопасность, т.е. соответствие экологическим нормам среды функционирования объекта по физическим, санитарно-гигиеническим и климатическим параметрам.
Техни-ческие	Уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень состояния систем водо-, тепло-, газо- снабжения; наличие материально-технических и топливно-энергетических ресурсов, наличие предприятий стройиндустрии

Участники рынка недвижимости

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три группы:1) продавцы — собственники недвижимых… Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности,… Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости:…

Стандарты оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом… Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный…

Сравнительный подход

Основные требования к аналогу объекта оценки. 1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным,… 2. Цена аналога объекта оценки известна по сделке, состоявшейся при сходных условиях.

Доходный подход.

В экономике недвижимости широко используют понятие капитализированного дохода. При доходном подходе к оценке стоимости исходят из предпо¬ложения,… Инвестор (покупатель) приобретает недвижимость сегодня в обмен на возможность… Рассматриваемый метод оценки используют лишь при доход¬ной недвижимости, т. е. если цель владения не потребительская,…

Особенности недвижимости как товара.

Три характеристики, которые отличают рынок не-движимости от других рынков: 1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и… 2) период для продажи товара на рынке недвижимо¬сти намного больше, чем на иных рынках;

Особенности оценки торговых помещений.

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты,… Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что… При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они…

Метод прямой капитализации.

V= NQJ/R, гае NQJ— чистый операнионный доход, руб.; R — ставка капита¬лизации. Метод прямой капитализации используют, если прогнозируют¬ся постоянные доходы.

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты воз¬никают в… Стоимость воспроизводства или стоимость за¬мещения объекта оценки… Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования еди¬ничных скорректированных…

Теория оценки недвижимости в условиях экономики.

  38.Рынок ипотечного капитала: первичный и вторичный. Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка на котором перераспределяется заемный финансовый ресурс,…

Дисконтирование денежных потоков

Дисконтирование — процедура, с помощью которой определя¬ется сегодняшнее значение любой суммы, которая может быть по¬лучена в будущем, т. е.… 2 этап. Прогнозирование темпов инфляции. За срок владения недвижи¬мым… 3этап. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Среднегодовой доход инвестора может быть в форме…

Предмет , метод и задачи курса

При изучении экономики недвижимости она рассматривается как специ¬фический товар рыночного обращения, как объект собственности и управления.… Предмет науки «Экономика недвижимости» — это система отношений собственности… Методы исследования, используемые данной наукой: экономические, статистические, матема¬тические, а также специфические…

Критерии эффективности инвестиционных проектов

2) уточнение источников и условий финансирования; 3) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; 4) выбор периода инвестирования для… Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные… – не учитывается изменение стоимости денег во времени;