Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход помогает инвестору учитывать ожи¬даемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансирова¬нии инвестиций в недвижимость, при анализе целесо¬образности инвестирования.
Доходный подход, в отличие от сравнительного и зат¬ратного подходов, отражает представление инвесто¬ра о недвижимом имуществе как об источнике получе¬ния реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площа¬дей, производственных зданий и гостиниц.
Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных. Однако существуют и другие:
1) необходимость прогнозирования долговременно¬го потока дохода (процесс получения наиболее точ¬ной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая си¬туация и вероятность неточного прогноза увеличи¬вается пропорционально долгосрочности прогноз¬ного периода);
2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым иму¬ществом, а величина возможного риска в россий-ских условиях значительна, и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки не¬движимости);
3) проблематичность сбора данных о доходности ана¬логичных объектов
4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недви¬жимости, имеющей удобства, и уникальных объек¬тов стоимостная оценка выгод существенно за¬труднена из-за частого изменения цен).
5) Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
6) Методы доходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов.
7)Методы доходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций
Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позво¬ляет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вло¬жению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное при¬менение доходного подхода позволит инвестору при¬нимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недви¬жимость.