Под «ипотекой» понимают залог недвижимос¬ти как способ обеспечения обязательств. Нали¬чие системы ипотечного кредитования — неотъем¬лемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Гре-ции и Древнего Рима.
По утверждениям ис¬ториков, первое упоминание об ипотеке относит¬ся к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подра-зумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На гра¬нице земельной территории, принадлежащей дол¬жнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека». На нем отмечались долги собственника земли. Позднее столбы заменили особые книги, которые называ¬лись «ипотечными». Институт ипотеки, возникший в Древней Гре¬ции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, ставших фундаментом для последующего разви¬тия института залога.
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к перио¬ду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впер¬вые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — лич¬ным появляется взыскание имущественное. В конце XVII в. в России складывается систе¬ма ипотечного кредитования дворянства под залог усадеб и поместий. К концу XVIII в. в России в связи с возрастаю¬щим спросом на ссуды, поглотившие произведен¬ные до этого вклады, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных учас¬тков, которые собирался приобрести ссудополу¬чатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Граж¬данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого опреде¬ляла залог как право требования, которое позво¬ляет кредитору в случае невыполнения должни¬ком обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделе¬ния на движимое и недвижимое). Впервые в постсоветское время понятие «ипоте¬ка» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил воз¬можность ипотеки как способа обеспечения обя¬зательств. В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно кото¬рому по договору о залоге недвижимого имуще¬ства (договору об ипотеке) одна сторона— залого¬держатель, являющийся кредитором по обязатель¬ству, обеспеченному ипотекой, имеет право полу-чить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой сто¬роны — залогодателя преимущественно перед дру¬гими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом.
С введением Закона «О залоге не¬движимости» появилась «закладная» как свобод¬но обращающаяся на рынке ценная бумага.
Часто под термином «ипотека» подра¬зумевают ипотечное кредитование, однако «ипо¬тека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обяза¬тельств. Ипотечный кредит— это кре¬дит, обеспеченный определенной недвижимой соб¬ственностью. Ипотечное кредитование — это пре¬доставление кредита под залог недвижимого иму¬щества. Создание действенной системы ипотеч¬ного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного ка¬питала.
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимо¬сти в большинстве случаев не соответствует фи¬нансовым возможностям потенциальных покупа-телей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в каче¬стве обеспечения обязательства по его возврату.
Развитие системы ипотечного кредитования — основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части насе¬ления. Именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с недвижимостью во мно¬гих странах.
26. Основные методы оценки объектов недвижимости
Доходный подход. -заключается в пересчете потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.
Методы доходного подхода:
Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода капитализации: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Формула исчисления стоимости по методу прямой капитализации: ожидаемый чистый годовой доход/коэффициент капитализации=стоимость объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).
Затратный подход- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта с учетом накопленного им износа.Износ- это утрата полезности снижения стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.
При затратном походе выполняют след операции:
1.определяют стоимость замещения,
2.производят расчет всех видов износа по оцениваемой недвижимости.
Стоимость нового строительства рассчитывают след методами:
1.метод сравнительной стоимости единицы- это оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле: стоимость нового строительства=прямые издержки+косвенные изд+прибыль предпринимателя..2. метод стоимости укрупненных документов- это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. 3.метод количественного анализа – это оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводства. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента учета косвенных накладных расходов и прибыли застройщика.
Методы оценки физического износа объектов недвижимости:
1.экспертный метод- основан на использовании данных об износе полученных экспертным путем.
2.метод снижения потребительских свойств-это основные показатели характеризующие функциональные назначения эксплуатационные свойства, а так же экономичность.
Сравнительный подход – совокупность м-дов оценки ст-ти, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении кот-х имеется инфо оценок сделак с ними. Различия м/д сравниваемыми объектами сглаж-ся в процессе проведения соотв-щей корректировки данных
Последовательность действий: 1.изучение рынка 2 сбор и проверка достоверности инфо о предлагаемых на продажу иди недавно проданных аналогов объекта оценки 3 сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки 4 корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки. 5.устаноаление ст-ти объекта оценки. Основные м-ды расчета корректировок: 1 парный анализ продаж - на основе подбора пары продаж имеющих только 1 отличие. 2.статистический ан-з - применение матем-их методов и регрессионного анализа для обработки массива данных 3. аи-э тенденций выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого кол-ва данных о продажах с разными параметрами. 4 ан-з затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта. 5 относительный сравнительный ан-з ан-з сопоставимых продаж для определении относительных корректировок 6 Распределительный ан-з - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом раду 7. Индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для исползования в качестве вторичной информации при проведении корректировки.