Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три группы:1) продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);2) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;3) обслуживающие инфраструктурные организации, обеспечива¬ющие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: аген¬ты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фир¬мы, страховые компании, дилеры, маклеры, уполномоченные лица.
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполня¬ющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.
Брокеры-агенты, или посредники, — лица, представляющие в сдел¬ке интересы продавца или покупателя недвижимости.
Риэлтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сдел¬ки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлторы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является девелопер — тот, кто преобразует землю к новому использованию, пред¬приниматель, строящий на земле. Однако девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы оку¬пились инвестируемые в объект недвижимости ресурсы и при этом была получена достаточная прибыль от реализации объекта.
Оценщик является относительно новой фигурой на рынке недви¬жимости.Оценщик- это специалист обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом, необходимым для оценки различных видов имущества (бизнеса).
В последние годы недвижимое имущество является одним из наи¬более распространенных объектов страхования, производимого с целью минимизации возможных негативных последствий от каких-либо со¬бытий. Страховщик (страховая компания) — это юридичес¬кое лицо, которое имеет разрешение (лицензию) на осуществление стра¬хования соответствующего вида. Лицензирование страховых компаний и последующий надзор за их деятельностью производится специально созданным федеральным органом. Страховщиками могут быть как ком¬мерческие, так и некоммерческие организации (как правило, на рынке действуют коммерческие страховые компании).
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения: Рос¬сийская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, Ассоциация ипотечных банков и дру¬гие организации.
29. Оценка недвижимости с применением метода «Доходного подхода»
Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих дохо¬дов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс опре¬деления текущей стоимости будущих доходов носит название капи¬тализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной сто¬имостью.
Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, кото¬рые она может принести.
Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения ка¬питала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.
Основные этапы оценки доходным подходом при отсутствии заем¬ного капитала:
• оценка потенциального валового дохода на основе анализа те¬кущих ставок и тарифов;
• вычитание операционных издержек;
• определение и корректировка чистого операционного дохода;
• определение окончательной стоимости недвижимости. Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода капитализации: метод прямой капитализации и метод дискон¬тирования денежных потоков. Формула исчисления стоимости по методу прямой капитализации: ожидаемый чистый годовой доход/коэффициент капитализации=стоимость объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).