Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Основные требования к аналогу объекта оценки.
1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.
2. Цена аналога объекта оценки известна по сделке, состоявшейся при сходных условиях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.
Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом:
1) Изучение рынка недвижимости.
2) Сбор и проверка достоверной информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
3) Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.
4) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки.
5) Установление стоимости объекта оценки.
Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после её корректировки на различия с объектом оценки.
При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия:
1. Местоположение (различия в соседском окружении и районе).
2. Условия финансирования.
3. Условия сделки.
4. Дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка).
5. Физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат).
6. Экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды).
7. Способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания).
8. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели).
Основные способы корректировки.
1) Парный анализ продаж – расчёт корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие.
2) Статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных
3) Анализ тенденции – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами.
4) Анализ затрат – учёт затрат на воспроизводство элемента объекта (при расчёте корректировки на наличие забора на новом дачном участке).
5) Относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (используются условные обозначения).
6) Распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду.
7) Индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации при проведении корректировки.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Нет абсолютно одинаковых продаж.
2. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж (особенно нежилых помещений).
3. Зависимость от активности и стабильности рынка.
Достоинства:
1. Возможность вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.
2. Простота и надёжность результатов при соблюдении условий применения подхода.
3. Возможность отражения мнений типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.