Недвижимость, являясь существенной составляющей нацио¬нального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или ис¬точником дохода.
В экономике недвижимости широко используют понятие капитализированного дохода. При доходном подходе к оценке стоимости исходят из предпо¬ложения, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые мож¬но получить отданной недвижимости, незастроенного земельного участка, имущественного комплекса, бизнеса.
Инвестор (покупатель) приобретает недвижимость сегодня в обмен на возможность и право получить в будущем доход от сдачи ее в аренду или перепродажи при благоприятной рыночной ситуа¬ции. В основе этой позиции лежит принцип ожидания. Метод также базируется на принципах спроса и предложения, замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования.
Рассматриваемый метод оценки используют лишь при доход¬ной недвижимости, т. е. если цель владения не потребительская, а получение дохода. Доходный метод оценки базируется на теории инвестиций, ис-пользовании прямой капитализации доходов и дисконтировании денежных потоков. В условиях развитого рынка он позволяет по¬лучить достаточно точный результат.
В условиях неразвитости рынка, отсутствия спроса на произ¬водственную недвижимость растениеводства и животноводства, возможности земли приносить доход этот метод наиболее приме¬ним для с/х..
Для доходного подхода к оценке недвижимости основными по¬нятийными категориями являются: чистый операционный доход, валовой доход (потенциальный и эффективный), операционные расходы, капитализация доходов, коэффициент капитализации, дисконтирование денежных потоков, техника остатка, резервы и некоторые другие.
Чистый операционный доход (ЧОД) — важнейшая категория, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость объекта недвижимости. Методика расчёта:
1.Определяют потенциальный валовой доход (ПВД). Это максимальный доход, который в состоянии принести оцениваемый объект недвижимости за год при условии его полной загрузки. Это расчетный прогнозируемый показатель. На оцениваемом объекте с/х назна¬чения это ожидаемая сумма дохода от основного вида деятель¬ности.
2.Определяют эффективный валовой доход (ЭВД), называемый также действительным. Для этого из ПВД вычитают потери из-за недоиспользования объекта (не¬полная загруженность помещений, потери при сборе арендной платы, потери при смене арендатора и др.). Возможны и добавления прироста дохода от объекта за счет какой-либо до¬полнительной предпринимательской деятельности на его терри¬тории.
3.Определяют операционные расходы — затраты, необходимые для обеспечения функциональной пригодности объекта. Они де¬лятся на два вида: условно-постоянные, не зависящие от степени загруженности объекта и интенсивности его эксплуатации (налог на имущество, страховые взносы и др.), и условно-переменные (эксплуатационные) (расходы по содержанию недвижимости).
При оценке недвижимости методом капитализации дохода экс¬перты-оценщики наряду с постоянными и операционными (эксп¬луатационными) расходами учитывают так называемые резервы - ¬редко производимые расходы. Это затраты на содержание тех элементов недвижимого объекта (здания), срок службы которых меньше срока службы самого здания.
4. Вычитают перечисленные условно-постоянные и эксплуатационные издержки, а также резервы из эффективного (действительного) валового дохода и получают расчётную величину чистого операционного дохода. Его корректируют исходя из индивидуальных характеристик оцениваемого объекта.
5. Последний параметр, необходимый для уточнения оценки - коэффициент капитализации. Он используется для преобразования чистого операционного дохода в стоимость объекта.
Все перечисленные категории применяются при оценке недви¬жимости методами прямой капитализации и дисконтирования денежных доходов.