Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и коэффициента капитализации.
V= NQJ/R,
гае NQJ— чистый операнионный доход, руб.; R — ставка капита¬лизации.
Метод прямой капитализации используют, если прогнозируют¬ся постоянные доходы.
Используют несколько методов расчета ставки коэффициента капитализации, из которых чаше всего применяют метод прямого сопоставления, метод связанных инвестиций, метод Эллвуда, кумулятивный метод.
Прямое сопоставление заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, исходя из предположения, что у них одинаковые ставки капитализации.
Метод связанных инвестиций заключается в установлении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составляющих частей про¬порционально размерам заемного и собственного капитала в со¬ставе инвестиций. При этом общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного ка¬питала, а также рыночным требованиям на доход заемного капи¬тала (ипотечный кредит).
Ставка капитализации на собственный капитал состоит из нор¬мы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
Отработана схема реализации метода связанных инвестиций и определения общей ставки капитализации.
1. Составляющая заемного капитала
Сзк =Кkp*Зк, где К^ — ипотечная постоянная; — заемный капитал.
2. Составляющая собственного капитала
Сск=Ксоб(1 — Зк),
где Ксоб — ставка капитализации собственного капитала; (1 — Зк) — доля собствен¬ного капитала.
3. Общая ставка
Кобщ =Ккр+Ксоб
Исходя из этого, при известной ипотечной постоянной и ставке капитализации на собственный капитал общую ставку (Кобщ) можно определить методом связанных инвестиций по формуле
Кобщ=О*Ккр+(1-О)*Ксоб
, где О — отношение величины кредита к стоимости недвижимости (инвестиций).
Например, кредитная доля в инвестициях 60 %, ипотечная по¬стоянная 0,15, ставка капитализации собственного капитала 12 %. При этих условиях общая ставка капитализации составит:
Кобщ = (0,6 • 0,15) + (1 - 0,6) • 0,12 = 0,1380, или 14 %.
Метод Эллвуда — модифицированный метод связанных инвес¬тиций заемного и собственного капитала. В нем учитывается продолжительностъ периода капитальных вложений и изменение сто¬имости объекта оценки по годам прогнозного времени. Американ¬ский специалист по оценке стоимости имущества Эллвуд вывел формулу определения обшей ставки капитализации чистого операционного дохода, включил в эту формулу параметры увели¬чения и уменьшения стоимости имущества за прогнозируемый период. Для облегчения использования предложенной им форму¬лы разработал специальные таблицы.
Кумулятивный (суммарный) метод учитывает в ставке капитали¬зации соответствующие поправки на риски, связанные с вложени¬ем инвестиций, неэффективным управлением, низкой ликвиднос¬тью и др. Кумулятивный метод определяется как метод суммиро¬вания составных частей ставки. Эти составные части следующие:
1) безрисковая доля, точнее, менее рисковая (базовая);
2) ставка компенсации за риск;
3) ставка компенсации за низкую ликвидность;
4) инвестиционный менеджмент.
Если известны все четыре составляющие ставки, то после сум¬мирования получается общая ставка. В качестве безрисковой (ме¬нее рисковой) может приниматься ставка рефинансирования Центрального банка РФ или ставки по вкладам Сбербанка.