Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимо¬сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен¬ки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невоз¬можен вследствие отсутствия или сложности по¬иска аналогичных устаревших, ранее использо¬вавшихся материалов и методов строительства.
Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты воз¬никают в ходе.строительства, но их нельзя не¬посредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэф¬фициентом к прямым затратам.
Стоимость воспроизводства или стоимость за¬мещения объекта оценки рассчитывают, как пра¬вило, одним из следующих методов: сравнитель¬ной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.
Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования еди¬ничных скорректированных укрупненных пока¬зателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм ис¬пользуются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам здании и сооружении в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупнённые проектные сто¬имости объектов
Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимос¬ти создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных эле¬ментов (составных частей) здания — поэлемент¬ные затраты. Расчет поэлементных затрат вклю¬чает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в стро¬ящемся здании. При оценке жилого здания мо¬гут быть выделены затраты по следующим на¬правлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по под¬готовке участка под строительство, земляные ра¬боты возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно- водопроводные работы, электропроводка, окрас¬ка и" др.
Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его вос¬производство. Стоимость строительства определя¬ется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые за¬траты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсче¬та трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.
- Ошибки при применении метода количествен¬ного анализа могут возникать вследствие непра¬вильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный анализ всех компонентов здания даёт наиболее точ¬ные расчеты затрат. Однако метод очень трудо¬емок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсче¬те необходимых для установки каждого элемент та трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.