Метод дисконтирования денежных потоков позволяет превратить доходы от недвижимос¬ти в оценку ее стоимости. Метод используют для определения те¬кущей стоимости тех выгод, которые будут обеспечены за счет ис¬пользования и возможной дальнейшей продажи движимой и не¬движимой собственности. Метод дисконтирования применим к объектам, приносящим доход сразу или после проведения рекон¬струкции; имеющим неравные потоки доходов и расходов; имею¬щим равные (аннуитетные) потоки расходов.
Дисконтирование — процедура, с помощью которой определя¬ется сегодняшнее значение любой суммы, которая может быть по¬лучена в будущем, т. е. приведение денежных поступлений от ин¬вестиций к их текущей стоимости.Дисконтированные денежные поступления — текущая стоимость будущих денежных поступлений. Ставка дисконтирования — означает сложный процент, ис¬пользуемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Расчеты методом дисконтированных денежных потоков (дохо¬дов) выполняют поэтапно.1этап. Установление продолжительности получения дохода от владения объектом (зданием, имущественным комплексом)В россии состав¬ляет примерно 3—5 лет.
2 этап. Прогнозирование темпов инфляции. За срок владения недвижи¬мым имуществом, имуществе иным комплексом может произойти обесценение денежных средств.
3этап. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Среднегодовой доход инвестора может быть в форме установлен¬ных нормативных отчислений, дивиденда, арендной платы.
4этап. Определение ставки дисконтирования.Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учетом риска получения денежных доходов. Чем выше риск, тем меньше ставка дисконта.
5этап. Дисконтирование денежных потоков. Выполняют приведением стоимости потока денежных средств будущих периодов к их теку¬щей стоимости на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. Денежный поток (до уплаты налогов) — чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации. Дисконтирование используют для принятия любого предпринимательского решения, требующего времени и инвестиций.
Дисконтирование основано на использовании формулы слож¬ного процента. Текущую стоимость Ур находят делением извест¬ной будущей стоимости Vt, на (1 + норма процента) столько раз, на сколько периодов (t) делают расчет. При значении нормы процен¬та j формула принимает вид: Vp=Vt/(1+j),или Vp=Vt[1/(1+j)], где 1/(1+j)]-фактор текущей стоимости.
Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого де¬нежного потока в соответствии с его ставкой дисконтирования с последующим суммированием полученных значений:
Vp=V1/(1+j1)+V2/(1+j2)+V3/(1+j3)+...Vn/(1+jt), где где Vt — денежный поток каждого периода t, руб.; jt — ставка дисконтирования денежного потока периода t.
6этап. Расчет выручки (реверсии) от продажи объекта оценки. Рассчи¬тывают выручку от продажи объекта в конце периода владения им и приводят эту сумму к текущей стоимости через ставку дисконти¬рования.( учитывают, что имущество подвергается физи¬ческому износу.)
7 этап. Расчет стоимости объекта оценки. Из суммы доходов за расчет¬ный период вычитают сумму привлеченных заемных средств.