Жизненный цикл-законченная последовательность процессов существования объекта нед-ти от его создания до прекращения дея-ти. Осн.этапы жизн.цикла объекта. 1. Предынвестиционный (анализ целесообразности создания, обоснование эффективности): Разработка концепций создания объекта, обоснование возможных вариантов эффективности объекта; определение источников финансирования проекта; создание технич проектной документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка; определение исполнителя проекта; выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта.2. Создание объекта (проектирование, строительство): Организация сооружения объекта в соответствии с техническим условиями, прокладка коммуникаций, посадка новых насаждений, подготовка и сдача в эксплуатацию.3. Ввод в эксплуатацию: на этом этапе осущ операции с объектом и регистрируется гос изменение юр судьбы объекта (сдача в эксплуатацию по назначению или продаже на рынке недвижимости). При купле- продажи объекта меняется субъект права собственности.3. Эксплуатирование объекта (владение и использование): Организуется рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта и получение максимального дохода от эксплуатации.4. Реконструкции и последующая эксплуатация: В результате эксплуатации объект функционально и экономически устаревает, поэтому необходимо осуществлять капитальный ремонт (реконструкцию, модернизацию) с целью прироста доходов от последующей эксплуатации.5. Перепрофилирование: В результате ухудшения потребительских свойств изменения функционального назначения возможно перепрофилирование объекта недвижимости.6. Ликвидация объекта: Конец эк срока жизни. Прекращение существование объекта: естественное разрушение, снос. Для минимизации ликвидационных затрат рассматриваются предложения по назначению роков и экономически целесообразного способа сноса строений, возможности продажи элементов конструкций, ликвидируемых коммуникаций
5. основные функции сложного процента. Сложный процент означа¬ет, что полученный процент, положенный на депозит вместе с пер¬воначальными инвестициями, становится частью основной суммы. В следующий период времени он, наряду с первоначальным депо¬зитом, уже сам приносит процент.1) Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы) – FV1. Это фактор, используемый для расчета стоимости денежной единицы при условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.
FV1 = (1 + r) n , где r – ставка процента; n – количество периодов начислений.Она показывает, во сколько раз возрастет одна денежная единица за n периодов при ставке процента r. Если речь идет не об одной денежной единице, а величине PV, то: FV = PV× FV 1 = PV× (1 + r)n , 2) Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период, фонд накопление капитала) – FVA1 Многие финансовые операции имеют вид не разовых платежей, а серии регулярных выплат/доходов – арендные взносы, погашения долгосрочного кредита, получение процентов по облигациям, платежи в
пенсионный фонд и т.д. Если эти платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом.Аннуитет – серия платежей, разделенных одинаковыми временными периодами.
Платежом (взносом) называется единовременный вклад (доход), производимый в каждом временном периоде. Он обозначается через РМТ (от англ. payment – платеж). FVA1 = ( (1 + r) − 1 ) / r
Эту формулу также называют фондом накопления капитала, т.к. она показывает накопленную к концу n - го периода денежную сумму, при условии вложения в каждом периоде одной денежной единицы под r
процентов.3) Фактор фонда возмещения – SFF1 Часто необходимо знать, какой платеж нужно периодически вносить, чтобы к концу n - го периода времени накопить заданную сумму. Эта задача решается с помощью фактора фонда возмещения капиталаSFF1. Фактором фонда возмещения называется величина периодического платежа, которая обеспечивает в течение n периодов при заданной ставке процента накопление денежной суммы капитала равной одной денежной единице. 4) Текущая (дисконтированная, настоящая) стоимость единицы – PV1 Текущая (в настоящий момент времени) реальная стоимость одной денежной единицы (PV1), получаемой в конце n - го периода времени при известной доходности r , находится из формулы: PV1 = 1/ (1 + r) n.5) Текущая стоимость аннуитета – PVA1 Часто бывает так, что необходимо текущую стоимость серии платежей, т.е. аннуитета. Например, решается вопрос об инвестировании некоторой суммы денег в актив, который будет приносить регулярный
доход. Приобретать актив целесообразно в том случае, если текущая стоимость будущих доходов будет не меньше стоимости актива. 6) Взнос на амортизацию единицы – IAO1 функция применяется для определения величины платежа при амортизации кредита.