Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.
Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:
· 5-этажные панельные ("хрущевки");
· 9-этажные панельные;
· 5-этажные кирпичные;
· типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;
· кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");
· 17-22-этажные улучшенной планировки;
· современные кирпичные от 14 этажей.
Выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу при проведении анализа и ухудшает наглядность результатов.
Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.
Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.
Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир.