Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули (2),(3),(4).
, (2)
де Сзм – вартість об’єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о.;
Сз - ціна земельної ділянки, тис. у.о.
ПВВ(ПВЗ) – повна відновлювана вартість( повна вартість заміщення) споруди, тис. у.о.;
ΣЗнос – накопичений знос споруди, тис. у.о.
Етапи розрахунку вартості об’єкта нерухомості витратним методом:
1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.
, (3)
де S - площа земельної ділянки, м2;
Цз - ціна землі, тис. о.у. / м2
Для визначення площі земельної ділянки необхідно схематично накреслити будівлю, що розташована на ділянці, і вказати розмір нежитлового приміщення (згідно з S) і земельної ділянки (плюс 2 метри від кожної сторони будинку). Ціну землі в даній роботі приймаємо 500 у.е./м2.
2. Визначення повної відновлюваної вартості
При визначенні вартості нового будівництва ( відновлюваної вартості або вартості заміщення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об’єкту оцінки, складають:
Розглянемо розрахунок ПВВ на прикладі.
Нехай маємо цегляне приміщення, площа якого складає 20 м2, тоді
ПВВ = 20 · 10 000 + 20 · 10 000 · 0,3 = 260 000 у.о.
2. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:
, (4)
де З ф – фізичний знос об’єкта нерухомості, тис.у.о.;
Зфунк. – функціональний знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.;
Ие – економічний (зовнішній) знос об’єкта нерухомості, тис. у.о.
Фізичний знос –це втрата вартості об’єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.
Функціональний знос – це втрата вартості через невідповідність об’єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).
Економічний (зовнішній) знос – втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).
Об’єкт нерухомості, що оцінюється, – новий будинок, тому величини функціонального та економічного зносу дорівнюють нулю. Дані про фізичний знос наведені у табл. 5.3.
Таблиця 5.3 - Фізичний знос конструктивних елементів будинку
№ п/п | Конструктивні елементи будинку | Питома вага, % | Знос, % |
Фундамент | |||
Стіни й перегородки | |||
Перекриття | |||
Покрівля | |||
Підлога | |||
Пройоми | |||
Вікна | 10.5 | ||
Інженерне обладнання | |||
Інші роботи | |||
Усього: | - |
Розбивка будинку на елементи здійснена згідно зі „Сборником №32 (Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий”, стор. 18), таблиця питомої ваги у процентах.
Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінником. У даній роботі фізичний знос приймаємо згідно з табл.5.3 за елементами.
Для розрахунку фізичного зносу у грошових одиницях необхідно заповнити табл. 5.4.
Таблиця 5.4. - Розрахунок фізичного зносу будинку
№ | Конструктивні елементи | Питома вага, % | ПВВ, тис. у.о. | Знос, % | Знос, тис. у.о. |
Фундамент | 1,04 | ||||
Стіни й перегородки | 72,8 | 5,82 | |||
... | |||||
Усього: | Усього: | 21,39 |
Таким чином, вартість об’єкта оцінки витратним методом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою (2).