Колонат зароджувався ще за часів республіки, продовжував розвиватися в період принципату і отримав правове закріплення в умовах абсолютної монархії. Спочатку колони були дрібними орендарями землі. На той час завершились успішні загарбницькі війни, відповідно припинився приплив численних рабів. До того ж жорстока експлуатація, виснажлива праця, нелюдські умови життя та побуту, масові страти зумовили високу смертність серед рабів і низьку народжуваність. Водночас зростання земельних наділів, поява нових промислів, розширення й без того величезної території, збільшення челяді, що обслуговувала рабовласників, вимагали робочих рук.
Землеволодільці, в яких не вистачало рабів для обробки землі, почали здавати свої наділи дрібними ділянками в оренду вільним людям, що потребували засобів існування. Ці дрібні орендарі дістали назву колони.
Оренда виявилася вигідною обом сторонам. Колони, прагнучи забезпечити сім'ю їжею і виплатити орендну плату, добре обробляли землю, збираючи високі врожаї. їхня праця була продуктивнішою порівняно з підневільною рабською. Землеволодільці одержували великі прибутки від здачі землі в оренду. Колонат швидко розвивався. Орендна плата встановлювалась як в грошовій, так і в натуральній формі.
Колонат не є чисто римським продуктом суспільного розвитку. В Єгипті та Азії подібні відносини виникли раніше і були запозичені Римом. Однак у Римі джерелом колонату був також рабський пекулій, за яким раби, що добре працювали на переданій їм в пекулій землі, одержували свободу, проте навічно прикріплювалися до тієї самої землі.
За таких умов орендар-колон юридично залишався незалежним, мав право в будь-який час розірвати договір, піти в інше місце. Проте орендарями були, як правило, найбідніші кола населення, які не мали достатніх засобів для успішної обробки землі. Землеволодільці надавали їм позики, але на таких умовах, щоб колони не мали змоги їх погасити своєчасно. Ускладнювали становище часті неврожаї. Так виникли недоїмки в платежах. Згодом колони попадають в економічну залежність від орендодавців. Колон не може залишити орендовану ділянку, не розрахувавшись з боргами, а розрахуватися він також не міг.
Поступово фактична економічна залежність перетворюється в юридичну. її збільшує нова податкова реформа, за умовами якої податки із землі нараховуються з урахуванням колонів. Залишення колонами землі зменшувало прибутки зем-леволодільців, вони усіляко намагалися закріпити колонів, навіть переманюючи їх в інших. Для перепони переходу колонів у 322 р. був прийнятий закон, який забороняв колону самовільно залишати орендований наділ. У 357 р. новий закон заборонив землеволодільцям відчужувати земельні наділи без приписаних до них колонів. Таким чином, завершилося правове оформлення щодо закріплення колонів. Внаслідок цього з'явилася нова група залежних людей, що мали певну правоздатність, але вельми обмежену в її здійсненні. Якщо колон самовільно залишав землю, земле-володілець засобами віндикації мав право витребувати його назад, тобто правове становище колона мало чим відрізнялось від раба. Однак колони не були рабами, юридично вони залишались вільними, але прикріпленими до землі. Колони — попередники кріпаків, а колонат — зародок феодалізму. Не тільки сам колон, а і його діти вважалися приписаними до даного наділу. Колонат став спадковим. Зростає й особиста залежність колонів від землеволодільців, які здійснювали над ними суд і розправу безконтрольно. Наближалось народження нової економічної формації — феодалізму.