Генеза та розвиток нових господарських форм в середньовічній Європі мали універсальні ознаки. Вони формувалися в основному на соціально-економічній спадщині Римської імперії та господарських досягненнях германських племен.
Становлення середньовічного господарства яскраво простежується на прикладі Королівства франків (V — IX ст.), яке було створене германськими племенами франків на території колишньої римської провінції — Північної Галлії (сучасної Франції), а з VIII ст. опанувало більшу частину Західної Європи.
У V — VI ст. у Франкському королівстві відбувався процес трансформації родової землеробської громади в сусідську — марку, в якій переважало індивідуальне сімейне господарство — основна виробнича ланка франкської общини. Вся земля знаходилася у колективній власності громади. У спадок (синам, братам померлого) передавалися наділи орної землі, сади, виноградники, ділянки лісу, луки та пасовища. Мала місце приватна власність, яка поширювалася на будинок з присадибною ділянкою землі та рухоме майно. Неподільні угіддя були спільною власністю членів громади. Права відчуження (вільного розпорядження) землі франки не знали.
Майнова та соціальна диференціація, яка мала місце у франків раніше, значно посилилася після завоювання та колонізації Галлії. Значну частину землі та інших багатств отримали королі, знать, дружинники. Одночасно відбувалося розорення господарства тих членів громади, які загинули на війні, а також внаслідок хвороб, епідемій та інших причин. Посилювався дуалізм між колективною власністю та парцелярними (індивідуальними) господарствами. Поступово спадкові наділи збільшувалися і перетворювалися на алод — приватну сімейну власність, яка вільно відчужувалася — продавалася, обмінювалася, заповідалася і дарувалася без дозволу громади (марки). Марка базувалася, таким чином, на приватній власності на орні землі, колективній власності на угіддя, на вільній праці її членів. Одночасно зберігалася земельна власність галло-римського населення та церкви. Продовжувало діяти римське законодавство, яке оберігало цю власність. Разом з тим зростало землеволодіння франкських королів та знаті.
У VIII — IX ст. у Королівстві франків аграрні відносини пройшли складну еволюцію, каталізатором якої стали постійні війни та посилення ролі держави в економічному житті. Оскільки війни та військова служба були надто обтяжливими для селянства і призводили до їхнього розорення, всенародне ополчення втратило своє значення. Основою тогочасного війська, служба в якому була престижною, стали важкоозброєні кінні воїни-рицарі. Карл Мартелл, король Франкської держави (714—751 рр.) провів військово-аграрну реформу. Суть її полягала у наданні воїнам-рицарям пожиттєвих земельних наділів — бенефіціїв — за умови виконання ними військової служби і васальної присяги на вірність королю-сеньйорові. Частину отриманих земель власники-бенефіціарії віддавали своїм васалам. Так склалося бенефіціальне — умовно-службове, тимчасове землеволодіння, яке ґрунтувалося на сеньйоріально-васальних відносинах. Право власності на землю зберігалося за сеньйором, який надавав її і міг відібрати у випадку відмови від служби чи зради.
Водночас реформа підготувала умови для розпаду громади, обмежуючи права і обов'язки її членів: звільняла від військової служби, участі в суді, в місцевому управлінні. У часи правління династії Каролінгів (з 751 р.) надання бенефіціїв стало системою. В IX ст. васальна служба стала спадковою. Бенефіцій перетворився на феод (лен) — основну, найпоширенішу форму землеволодіння доби середньовіччя. Феодальне господарство утверджувалося і розвивалося в межах маєтку-сеньйори. Королівськими грамотами феодалам надавався імунітет — привілей здійснювати у своїх володіннях функції державної влади: фіскальні та судово-адміністративні. Земля поділялася на домен, де господарював сам землевласник, та селянські наділи. Сеньйорії звичайного типу мали значні розміри (кілька сотень гектарів). Орні землі домену із зерновим виробництвом становили майже третину його загальної площі. Монополія феодалів на землю зростала, що виражалося у принципі "немає землі без сеньйора".
Одночасно зі зростанням великого землеволодіння формувалося феодально залежне селянство. До нього належали серви (нащадки колишніх рабів, колонів), які перебували в особистій спадковій залежності від сеньйорів. У стан селян поступово перейшли вільні франкські солдати та дрібні галло-римські землевласники, їхній перехід був зумовлений різними обставинами — великими податками, боргами, війнами та усобицями, стихією, натуральним характером господарства, яке ставило людей у залежність від природних умов та унеможливлювало інші заняття. Були поширеними прекарні угоди, відомі з римських часів, згідно з якими алод вільного дрібного землевласника відчужувався на користь сеньйора чи церкви, а потім повертався селянинові в пожиттєве користування як прекарій (земля, видана на прохання). Поступово прекарії стали спадковими, взаємовідносини селян і землевласників обумовлювалися сплатою натуральної чи грошової ренти, виконанням селянином повинностей на користь феодала та обов'язків сеньйорів щодо селян. Існували інші шляхи переходу в селянський стан та форми їхньої залежності. Селяни різних категорій, походження та залежності відрізнялися забезпеченням землею, обов'язками щодо землевласника. Більшість селян не були спадково залежними, їхні обов'язки зберігалися доти, доки вони користувалися наділом у цій сеньйорії. Селяни не були прикріплені до землі, а спроби Карла Великого (768— К14 рр.) заборонити відхід селян від землі не мали успіху.
Отже, протягом V — IX ст. у Франкській державі «формувалася класична форма феодального службового землеволодіння та сеньйоріально-селянських відносин. Дрібне господарство франків, що ґрунтувалося на алодальній власності, витіснив феодальний маєток-сеньйорія — замкнуте натуральне господарство, власник якого (сеньйор) мав усю повноту влади на своїй території.
Феодальні відносини у Франції, як і в Англії, Німеччині та інших країнах Європи, досягли зрілості в XI — XV ст. В XI — ХІІІ ст. панувала феодальна земельна власність трьох типів — королівська, світська, церковна. Ієрархічна структура землеволодіння (власність верховна, сеньйоріальна і васальна) обмежувала права окремого феодала на землю. Однак період політичної роздробленості менші володіння стали відчужуватися. Зросли значення та розміри сеньйоріальної власності, перш за все за рахунок і лісів, луків, пасовищ. Розширилися і зміцніли сеньйоріальні права.
З XIII ст. у Франції, а потім і в інших країнах починається криза панщинної системи. Натуральне господарство феодального маєтку вичерпує свої можливості. Тому феодали здійснюють масовий перевід закріпачених селян із панщини на натуральний, а згодом і грошовий оброк. Цей процес отримав назву "комутації ренти". Його економічною основою була вища продуктивність праці у селянському господарстві, ніж на панщині. Зростання міст і розвиток товарно-грошових відносин сприяли поширенню грошової ренти. Феодалам було вигідно отримувати від селян саме гроші, переносячи у сферу селянського господарства і проблему реалізації додаткового продукту.
У XIV — XV ст. феодальні господарства все більше втягуються у товарно-грошові відносини. Одночасно змінюється правовий та майновий статус селян, які поступово виходять з-під юрисдикції феодалів, зростає їхня земельна власність. З'являються нові економічно-правові форми взаємовідносин між феодалами і селянами — оренда, найм тощо, орієнтовані на ринок. З допомогою податків, інших засобів посилює свої економічні позиції держава.