Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим. Согласно условиям задачи, площадь оцениваемого объекта составляет 760 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 6 (студенты выбирают характеристики объектов-аналогов согласно своему варианту.
Таблица 6
| Вариант 94 | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | ||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб |
| есть | есть | 25 050 | нет | нет | 22 150 | есть | есть | 21 400 | нет | есть | 20 900 |
Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.
1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 2 и 3, поскольку по площади они рядом оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 2 нет офиса и парковки, а у объекта-аналога 3 есть офис, а у нас он не имеется.
2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем объекты-аналоги 2 и 3 по их стоимости сделки (Ссд2 и Ссд3):
Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 25 050 – 21 400 = 3 650 тыс.руб.
3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 1:
Коф = 25 050 – 21 400 = 3 650 тыс. руб.
4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:
Коф+парк – Коф = 0 тыс.руб.
5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть офис, а у оцениваемого объекта офис отсутствует), то делается минусовая корректировка:
Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 21 400 тыс.руб.
6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):
Сн(мест) = 21 400 · 1,05 = 22 470 тыс. руб.
7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи), то сделаем корректировку на время.
Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:
Сн = 22 470 · 1,0325 = 23 200 тыс. руб.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, не равна цене предложения (по условиям задачи составляет 23 200 тыс.руб.), но на 8 650 тыс. руб. больше ее.