Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые принесут использование и дальнейшая продажа недвижимости.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяется к объектам недвижимости:
1. Приносящим доход;
2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
3. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
Расчеты по методу ДДП осуществляются в следующей последовательности:
1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
2. Прогнозировуются величины денежных потоков, включая реверсию.
3. Расчет стоимости реверсии (продажи недвижимости в конце прогнозного периода). Стоимость реверсии может рассчитываться исходя из:
- назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположения будущего изменения цены;
- капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.
4. Определение ставки дисконтирования (например, методом кумулятивного построения, когда к безрисковой ставке прибавляются премии за риск вложения инвестиций в оцениваемый объект недвижимости)
5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.