Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ

Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ утвержденным 29 июля 1998 г.; Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 "Общие понятия… Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель…

Стандарты оценки

1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля… 2. ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости… В ФСО №2 предусмотрены следующие виды стоимости:

Определение объекта (предмета) и целей оценки

  Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой… В ФСО №2 предусмотрены следующие виды стоимости:

Значение и основное содержание договора на проведение оценочных работ

В соответствии с законом №135-ФЗ, утвержденным 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Законом предусмотрен ряд требований, предъявляемых к договору на услуги оценки.

Договор на проведение оценки должен содержать:
- описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
- вид стоимости имущества (способ оценки);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

 

Особенности идентификации оцениваемого имущества

При идентификации объекта оценки определяется соответствие качественных и количественных характеристик объекта оценки исходя из его фактического… Также изучается соответствие фактических имущественных прав на объект оценки… При необходимости по запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения)…

Сбор и анализ исходных данных, использование результатов анализа при определении наилучшего использования

Наилучшим и наиболее эффективным использованием является такой вариант, который соответствует следующим критериям: - законодательной разрешенности ( с точки зрения возможности использования,… - физической осуществимости (с точки зрения параметров земельного участка, его планировки, особенностей рельефа и…

Анализ рынка недвижимости. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости.

Ценообразующие факторы – это факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Как правило, к ним относят следующие: - передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования,… - условия финансирования. Цена зависит от условий финансирования сделки купли-продажи. Когда при продаже объекта…

Порядок проведения обследования оцениваемого объекта недвижимости. оформление результатов

При оценке объектов недвижимого имущества обследованию подлежат: - физические параметры объекта (площадь, строительный объем, площадь… - конструктивные элементы и их состояние

Анализ правового положения объекта оценки

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, такими как право аренды, сервитуты, ограничения,… При оценке всегда проводится анализ имущественных прав на объект оценки, в… При оценке недвижимого имущества важно помнить, что любое здание или строение неразрывно связано с земельным участком,…

Виды правоустанавливающих документов, учитываемых при проведении оценки имущества

Правоустанавливающими документами являются: - договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение,… - акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или…

Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования объекта оценки

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем… - быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу; - быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие…

Затратный подход. Характеристика, методы расчета восстановительной стоимости, определение износа объекта недвижимости

Подход предполагает следующую последовательность: Расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта Расчет накопленного износа (совокупности физического износа, определяется методом срока жизни, функционального и…

Сравнительный подход. Особенности применения. Классификация поправок. Анализ полученных результатов

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход имеет следующие особенности применения:

- оценка сравнительным подходом возможна только при наличии достоверной информации о стоимости продажи аналогичных объектов. Когда анализируется объект на слаборазвитом рынке (где редко происходят сделки с недвижимым имуществом, например, в небольших населенных пунктах редко продаются помещения торгового назначения, в основном жилые объекты), применение сравнительного подхода затруднительно;

- как правило, у оценщика нет доступа к информации о фактических сделках купли-продажи, в этом случае используется стоимость предложения аналогичных объектов к продаже, но применяется корректировка на торг;

- объекты недвижимости существенно отличаются друг от друга, и на эти отличия оценщик вносит корректировки к стоимости аналогов. При оценке сравнительным подходом необходимо рассчитывать соответствующие корректировки и проверять их на соответствие рыночным данным.

Наиболее часто применяемые корректировки:

- корректировка на торг (когда аналог не продан, а еще только выставлен на продажу)

- корректировка на вид права (например, собственность, аренда и т.д.)

- корректировка на условия продажи (например, в рассрочку или с единовременной оплатой)

- корректировка на дату продажи (с течением времени стоимость недвижимости может меняться)

- корректировка на местоположение;

- корректировка физические параметры и т.д.

 

Обычно для оценки сравнительным подходом используется метод сравнения продаж, для реализации которого подбирается три-пять аналогов. При этом главными критериями их отбора выделяют назначение и местоположение объектов, эти параметры должны совпадать с объектом оценки. Затем вводятся корректировки на те параметры, которыми аналоги и объект оценки отличаются друг от друга. Корректируется стоимость аналогов. После внесения корректировок скорректированная стоимость аналогов должна быть согласована, для этого можно рассчитать среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей аналогов. Согласно стандартам саморегулируемых организаций оценщиков, разница больше 15% между скорректированной стоимостью аналогов считается нежелательной, вероятнее всего при расчетах допущена ошибка или неверно подобраны аналоги.

 

Содержание отчета об оценке

Отчет об оценке является документом доказательственного значения, составляется в письменной форме, должен быть пронумерован, прошит и заверен подпись оценщика и печатью. В соответствии с федеральным стандартом оценки №3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы:

- основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки)

- задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

- сведения о заказчике оценки и об оценщике (о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ. Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи диплома, сведения о страховании, стаж работы в оценке, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в СРО; номер и дата выдачи диплома, сведения о страховании, стаж работы в оценочной деятельности;

- допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

- применяемые стандарты оценочной деятельности.

- описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

- анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость, также указываются ценообразующие факторы и степень их влияния на стоимость.

- описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, включая расчеты.

- согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

- в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке имущества

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении… Одним из вариантов проведения процедуры согласования полученных результатов с… Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Структура объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости по физическому статусу

По физическому статусу объекты недвижимости подразделяют на естественные и искусственные объекты.

К естественным (природным) объектам относятся — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

К искусственным объектам (пост ройкам) относят:

а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

 

Структура объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости по функциональному назначению

По функциональному назначению объекты недвижимости классифицируют по способу использования объекта. При этом выделяют классификацию для зданий и для сооружений.

Здания по функциональному назначению подразделяются на:

1) Жилые

- сельские дома

- коттеджи

- многоквартирные дома

- другие

2) Для коммерческой деятельности

- офисы

- рестораны

- магазины

- склады

- стоянки

- заводские

- энергетические

- другие строения

3) Специальные (общественные)

- школы

- институты

- церкви

- театры, дома культуры

- больницы и поликлиники

- административные

- спортивные

- другие

 

Сооружения по функциональному назначению подразделяют на:

- коммуникационные;

- транспортные;

- водоканализационные;

- устройства для размещения оборудования и т.д.

 

 

Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости

- рыночная стоимость; - инвестиционная стоимость; - ликвидационная стоимость;

Доходный подход в оценке недвижимости. Уровни доходов и расходов

При оценке недвижимого имущества доходным подходом оценщику необходимо рассчитать следующие виды потоков доходов: потенциальный валовой доход,… - потенциальный валовой доход представляет собой доход от эксплуатации объекта…  

Структура общего коэффициента капитализации

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. Для его расчета используется, как правило: - метод кумулятивного построения, когда к безрисковой ставке дохода… а) риск вложения в объекты недвижимости;

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости

• потоки доходов – стабильные положительные величины; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если:

Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе… Метод ДДП применяется к объектам недвижимости: 1. Приносящим доход; 2. Имеющим…  

Уровни доходов (потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход)

- потенциальный валовой доход представляет собой доход от эксплуатации объекта недвижимости в течение определенного периода времени. Как правило,…   - действительный валовой доход - это доход, определяемый с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости и…

Операционные расходы

Операционные расходы принято делить на условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение (или резервы). К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени…  

Основные цели экономической оценки земли

1) удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли; 2) создание базы для налогообложения; 3) реальное отражение их стоимости в активах предприятий;

Экономические принципы оценки земли

  Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных… Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника…

Особенности земельного участка как объекта оценки

Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку: - земля не является результатом предшествующего труда; - пространственно…  

Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод капитализации дохода

  Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод остатка

Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является наличие информации о ценах… Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым объект оценки сравнивается с аналогами;

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод распределения

Для применения метода распределения необходимы ряд условий: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости; - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; …

Оценка земельного участка на основе затратного подхода. Оценка земель поселений (населенных пунктов) исходя из затрат

Из-за инфляции на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, поэтому…   Последовательность оценки земель населенных пунктов по затратам на строительство инфраструктуры:

Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, не истощительного и наиболее эффективного… Среди земельных участков с/х назначения выделяют: - сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные…