Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение (или резервы).
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. к этому виду расходов относятся: налог на имущество, платежи за землю, страховые платежи.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг. К ним относятся: коммунальные платежи, расходы на содержание териитории (благоустройства - дворник, садовник и т.д.) расходы на охрану, управление, уборку и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов здания (обычно это кровля, заполнение проемов, покрытие пола, например линолеум и т.д.). При расчете предполагается, что деньги резервируются владельцем здания в течение определенного периода времени, по истечении которого осуществляется замена изношенных элементов. Расходы на замещение также называют резервом на замещение и ремонт.
При расчете операционных расходов оценщик может использовать данные, предоставленные собственником недвижимости о размере фактических затрат на ее содержание. Однако, требуется проверка этих сведений на соответствие рыночным данным.