Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников (принципы полезности, замещения и ожидания);
Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость. Полезность выражается в способности удовлетворять потребности пользователя.
Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные участки. Данный принцип предполагает, что при наличии на рынке нескольких схожих участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель.
Вторая группа принципов - принципы, обусловленные процессом использования земли (принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них);
Принцип остаточной продуктивности предполагает, что доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.
Процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, капитала и управления. Так как земля неподвижна, то груд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.
Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.
Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.
Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
Третья группа принципов - принципы, отражающие действие рыночной среды (принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды).
Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках и их природной ограниченностью. При увеличении спроса на земельные участки, их цена возрастает.
Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска их получения.
Принцип соответствия подразумевает, что использование земельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностям и ожиданиям.