Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является наличие информации о ценах сделок или предложений к продаже аналогичных земельных участков. ,
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым объект оценки сравнивается с аналогами;
- определение отличий между аналогами и объектом оценки;
- определение корректировок, сглаживающих отличие объекта оценки и объектов-аналогов;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся основные ценообразующие факторы (оказывающие влияние на стоимость объекта). Наиболее важными факторами являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
При оценке земельных участков методом сравнения продаж обычно применяются следующие корректировки:
- условия финансирования (участок приобретается на собственные или заемные средства );
- условия платежа (платеж денежными средствами, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- дата оценки;
- местоположение и т.д.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. В результате внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или значения корректировок.