В данном разделе проведена качественная оценка местоположения выбранных земельных участков по методике квалиметрического подхода. Данная методика была разработана Г.Г. Азгальдовым, она базируется на основных принципах квалиметрии [В.А. Пархоменко, Оценка недвижимости, 125 с.].
Оценка качества местоположения осуществляется в следующей последовательности (рисунок 4.4)
| Этап 2. Определение весомости свойств |
| Этап 4. Определение значений показателей качества местоположения |
| Этап 3. Выделение базового варианта и сравнение остальных вариантов с базовым по шкале важности |
| Этап 1. Построение дерева свойств местоположения |
Рисунок 4.4. – Алгоритм оценки качества местоположения земельных участков квалимметрическим подходом
В соответствии с представленным алгоритмом нами построено дерево свойств местоположения для оценки качества земельных участков с точки зрения размещения на них объекта офисной недвижимости класса А, общей площадью застройки 720кв.м (первая очередь) с последующей разработкой проекта застройки земельного участка объектами многофункционального назначения (гостинично-офисно-торговая недвижимость с развлекательным компонентом) – таблица 4.3. Определена весомость свойств (Mi) аналитическим путем. Далее проведена оценка вариантов (Ki) по шкале важности 1-9 (таблица 4.4), при этом был выбран в качестве базового варианта – первый земельный участок. По всем принятым свойствам базовому варианту присвоена балльность «1». Остальные земельные участки сравнивались с базовым по каждому свойства с использованием шкалы важности 1-9.
На последнем этапе решения задачи определены значения показателей качества местоположения (удельной весомости Дi) для объекта оценки и объектов-аналогов по формуле:
| , | (4.1 |
где: К i - относительный показатель i-ого свойства объекта;
М i - коэффициент весомости показателя i-го свойства объекта.
Таблица 4.3 – Результаты оценки качества местопложения земельных участков квалиметрическим подходом
Таблица 4.4 – Шкала важности 1-9
| Важность свойств | Баллы 1-9 |
| Отсутствие свойства | |
| Одинаковая важность | |
| Незначительное преимущество | 2-3 |
| Значительное преимущество | 4-5 |
| Явное преимущество | 6-7 |
| Абсолютное преимущество | 8-9 |
Как видно из таблицы 4.3, наибольшей оценкой качества местоположения обладают земельные участки №4 и 5 по ул. Ялтинской и Северной соответственно.