По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
(п.1 статьи 740 Гражданского кодекса РФ).
Данный вид договора один из самых сложных договоров, поэтому имеет больше, чем другие договоры «подводных камней», некоторые из которых мы постараемся обсудить.
Для договора строительного подряда характерно включение в его содержание элементов других договоров: поставки, перевозки, хранения, страхования и т.д. Заключение договора строительного подряда осуществляется в письменной форме. Так же, как вид выполняемых работ или строящийся объект, каждый договор уникален. В нём необходимо отразить:
предмет договора и наименование сторон;
сроки начала и окончания работ;
стоимость и очередность их выполнения, порядок расчетов между сторонами;
обязанности подрядчика и заказчика;
в каком порядке заказчик контролирует качество выполняемых подрядчиком работ;
правоотношения с субподрядчиками;
гарантии качества выполненных работ, особенности их сдачи и приемки;
порядок разрешения споров;
порядок и основания для приостановки работ или расторжения договора.
1. Предмет договора строительного подряда.
Предметом данного договора являются отношения, связанные с созданием недвижимого объекта:
- строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
- работы по капитальному ремонту зданий и сооружений.
Строительство объекта – создание здания, строений, сооружений.
Для капитального ремонта объекта свойственно восстановление утраченных технико-экономических показателей.
Для реконструкции объекта свойственно приобретение новых свойств и технических характеристик, которые отсутствовали первоначально.
Предмет договора требует конкретного описания объекта строительства (наименование, адрес стройки и др.) с указанием определенных видов работ по договору.
В случае заключения договора строительного подряда «под ключ», данный договор должен содержать положение, обязывающее подрядчика осуществить «все строительные работы» несмотря на уже имеющуюся формулировку в договоре «строительство под ключ».
2. Задание заказчика по договору строительного подряда (техническая документация).
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п.2 статьи 743 Гражданского кодекса РФ).
Наличие такого условия обязательно для договора строительного подряда в силу императивности п.2 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, в противном случае данный договор может быть признан судом незаключенным.
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
(п.1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ)
Современное задание представляется в виде технической документации на объект строительства, которая определяет объем и содержание работ, подлежащих выполнению подрядчиком по данному договору.
Кроме технической документации другим важным документом, необходимым для описания задания, является смета на производство работ. В зависимости от сложности объекта строительства состав технической документации будет сильно варьироваться. Понятие технической документации может в себя включать и проектную документацию, и сметную документацию, и исполнительную документацию и др.
Таким образом, в каждом конкретном случае стороны договора должны самостоятельно определить и указать в тексте договора строительного подряда необходимый им перечень (объем) технической и иной документации.
Техническая документация составляется подрядчиком в силу достаточной квалификации, таким образом, задание описывается с инженерной точки зрения. Техническая документация должна быть согласована сторонами, и лучше это осуществить в письменном виде для формирования доказательственной базы в случае возникновения спорных ситуаций.
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязан:
… согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком — с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления…
(п.1 статьи 760 Гражданского кодекса РФ).
Важность задания обусловлена тем, что стороны договора строительного подряда должны правильно и однозначно представлять себе будущий объект строительства.
3. Смета и цена по договору строительного подряда.
Смета составляется на конкретный объект, содержит стоимостную оценку каждого отдельного вида работ и при этом содержит полный перечень работ по договору строительного подряда.
Смета это сложный документ, который позволяет сгруппировать все затраты на производство строительных работ по следующим основным статьям: материалы, машины и механизмы, заработная плата, накладные расходы, - и установить норматив их потребления на конкретный объект строительства, определить материальные и трудовые ресурсы по каждому объекту.
Если подрядчик выполнил работы в полном объеме и затратил ресурсов меньше, чем было установлено сметой, то налицо экономия подрядчика – его прибыль. Сметная прибыль в строительстве составляет приблизительно 8-12 % в зависимости от конкретных видов строительных работ.
Практика показывает, что подрядчик очень редко выполняет все виды работ, установленные в смете, еще более редко выполняет в том объеме, в каком они прописаны в смете. Подрядчик находит приемлемый аналог работ с наименьшими затратами для себя, сохраняя при этом надежность конструкции и качество работ.
Утверждение сметы третьей специализированной организацией как существенное условие может посчитать одна из сторон договора строительного подряда, в этом случае второй стороне придется согласиться, если она заинтересована в данном договоре. Достижение такого согласия освобождает заказчика от риска принятия возможных неверных технических решений при условии только личного утверждения сметы.
По обычаю делового оборота в договорах строительного подряда далеко не всегда делаются ссылки на конкретные сметы, техническую документацию и их объем (или перечень, состав). Пренебрегать сметой при выполнении работ не рекомендуется, в случаях спорных ситуаций суд обязательно обратит внимание на данный документ. В связи с чем, сторонам договора следует рассматривать смету как неотъемлемую часть договора строительного подряда.
Смета это планируемая заказчиком и подрядчиком денежная оценка стоимости строительства и соответственно определяет цену работ по договору строительного подряда.
Сегодня существуют три популярных метода установления цены при заключении договора строительного подряда: твердая договорная цена, метод компенсируемых издержек, метод установления цены за единицу выполненной работы.
Твердая цена, как правило, формулируется в договоре строительного подряда в виде следующей фразы «..цена по договору является твердой и изменению не подлежит» и остается неизменной на весь период строительства.
Однако, увеличение твердой цены возможно «…При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса».
(ч.2 п.6 статьи 709 Гражданского кодекса РФ)
А также при отсутствии в договоре строительного подряда других указаний цена работы считается твердой.
При методе компенсируемых издержек заказчик обязан оплатить любые разумные и документально подтвержденные расходы подрядчика по строительству объекта, оплатить согласованное вознаграждение, включающее прибыль подрядчика, его накладные и иные расходы. Риск заказчика можно ограничить максимально возможной суммой планируемых издержек.
При методе установления цены за единицу выполненной работы (сметно-индексный метод) стороны согласовывают ставку за единицу выполненных строительных работ. Риск фактического превышения планируемой величины единиц работ несет заказчик. Риск увеличения расходов по единицы работы несет подрядчик.
Таким образом, цена может быть твердой и приблизительной. Если в договоре строительного подряда не указана цена как твердая, то должен быть в данном договоре описан приемлемый для сторон механизм, алгоритм ее определения, в противном случае сторонами используется цена, которая «обычно» взымается за аналогичные работы (п.3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
В случаях указания в договоре строительного подряда приблизительной цены следует обратить внимание на следующие формулировки: «корректировка цены» и «пересмотр цены».
Корректировка цены производится, когда внесены изменения в техническую документацию или в связи с последующим изменением метода строительства в сравнение с предыдущим.
Пересмотр цены производиться, когда изменяются некоторые экономические факторы: цены на материалы, оборудование; налоговая политика; курсы валют и др.
Увеличение цены договора строительного подряда происходит в практике значительно чаще, чем уменьшение. Целесообразно ограничить корректировку и пересмотр цены в договоре случаями, четко определенными в тексте данного договора.
4. Сроки выполнения работ по договору строительного подряда.
В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки) (п.1 статьи 708 Гражданского кодекса РФ).
Сроки выполнения работ по договору строительного подряда (начальные и конечные) являются существенным условием, поскольку заказчика не интересует процесс строительства, а более важным для него является результат строительства через определенный промежуток времени.
Продолжительность строительства устанавливается сторонами по опыту строительства на аналогичных объектах.
Сроки выполнения работ в договоре строительного подряда играют важную роль. От их определения зависят, и распределение рисков между сторонами (статья 705 ГК РФ), и дата приемки и сдачи объекта (статья 753 ГК РФ), и дата начала течения гарантийного срока (статья 755 ГК РФ), и дата начала предельного срока обнаружения недостатков (статья 756 ГК РФ), и момент наступления ответственности за срыв сроков (статья 708 ГК РФ) и т.д.
Наличие в данном договоре всех дат и сроков в совокупности со штрафными санкциями за их нарушение призвано стимулировать стороны к обязательному завершению начатого строительства.
Положение, закрепляющее правило, что обязательство должно быть выполнено в разумный срок (статья 314 ГК РФ), в отношении договора строительного подряда оно считается нехарактерным, поскольку заказчик заинтересован не в абстрактном «разумном» сроке исполнения работ, а во вполне определенном – конечном.
5. Обязанности сторон по договору строительного подряда.
Обязанности сторон по данному договору можно условно разделить на основные и вспомогательные обязанности. Так, к основным обязанностям следует отнести для подрядчика – выполнить работы в срок и предоставить гарантии качества по сданным работам и т.д. Для заказчика – принять и оплатить работы и т.д.
В зависимости от стороны исполнения обязанностей они делятся на четыре вида.
Общие обязанности для заказчика и подрядчика, исполняемые одновременно и в равной мере обеими сторонами. Законодатель возложил на стороны своего рода генеральную обязанность: принимать все зависящие от сторон разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора.
Договорные обязанности, которые по договору может взять на себя любая из сторон. По соглашению сторон может быть определена как обязанность подрядчика заниматься эксплуатацией объекта после его сдачи в эксплуатацию.
Также по соглашению сторон определяется сторона, которая должна будет предоставить техническую документацию, обеспечить строительными материалами, нести расходы по приемке результата работ, контролировать качество строительных материалов и оборудования и т.д. Поручив те или иные обязанности одной из сторон, необходимо установить договором сторону, которая будет нести затраты по исполнению этих обязанностей. Разграничение обязанностей между заказчиком и подрядчиком, степень их детализации и требования к их выполнению определяются или на основе закона (с использованием императивных норм), или на основе достигнутого соглашения (с использованием диспозитивных норм, установленных законом.)
Обязанности заказчика и обязанности подрядчика, которые не может делегировать одна сторона другой стороне. Основная обязанность заказчика выдать задание подрядчику, создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.
Основная обязанность подрядчика – построить объект (т.е. завершить процесс, довести его до конца) в определенный срок, и самое главное построить определенный объект. Законодатель нацеливает подрядчика на конечность процесса строительства конкретного объекта и не оставляет ему возможность строить только ради поддержания самого процесса строительства (статья 740 ГК РФ).
6. Поставка материалов и оборудования по договору строительного подряда.
Если стороны забыли упомянуть сторону поставщика материалов, эта обязанность будет возложена на подрядчика (п.1 статья 745 ГК РФ).
Как правило, обеспечение стройки материалами, изделиями и конструкциями осуществляет подрядчик, а поставку инженерного и технологического оборудования – заказчик.
Если заказчик поставляет материалы и/или оборудование подрядчику для производства работ (без оплаты, на давальческих условиях), то соответствующим образом должны оформляться и первичные документы. Договор и правильно оформленные первичные документы служат доказательством работы подрядчика с материалом и/или оборудованием заказчика. К передаче материалов без оплаты будет проявлено пристальное внимание со стороны налоговых органов. Документы, оформленные неправильно или неполно, будут расценены как попытка сокрытия дохода.
В договоре строительного подряда рекомендуется указывать сроки и место поставки оборудования и материалов. Место поставки будет зависеть от того, кто будет принимать оборудование и материалы: заказчик, поставщик или третьи лица.
В случае необходимости в данном договоре могут найти отражение такие вспомогательные вопросы, как упаковка оборудования и материалов, оформление разрешений, необходимых для перевозки, маркировка оборудования, материалов и отправка заказчику документов, связанных с перевозкой, а также может быть указана сторона, которая должна обеспечить таможенную очистку материалов, оборудования и уплату таможенной пошлины.
Поставившая сторона материалы, оборудование несет ответственность за их качество, включая возмещение контрагенту убытки независимо то наличия вины и умысла поставщика.
В соответствии со статьей 714 ГК РФ подрядчик всегда отвечает за сохранность материалов и оборудования, представленного ему заказчиком для выполнения работ.