Оценка по сравнительному подходу. Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта: Сон = Рк D, где Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов); D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
Источники информации: a. собственное досье оценщика; b. internet, электронная база данных; c. досье брокеров по недвижимости; d. страховые компании и т.д. 2. Проверка информации о сделках 3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому: местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 телефон парковка удовлетв 1 152 улучшен. все основные виды 1 900 000 объект №2 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка отсутствует удовлетв 140 простая все основные виды 1 60 000 объект №3 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка новое 610 еврорем. все основные виды 1 732 000 объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв 438 улучшен. все основные виды 1 394 200 объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв 270 улучшен. все основные виды 1 283 500 Характеристика оцениваемого объекта: местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 телефон парковка, охрана отсутствуют хорошее 127 евроремонт. все основные виды 1 Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах: местополож.
К1 коммун. устройства К2 благоустр. внешнее К3 состояние здания К4 площадь К5 внутр. отделка К6 инж. оборудование К7 этаж К8 объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 0 телефон 0 парковка -5 удовлетв +10 1 152 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №2 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 140 0 простая +15 все основные виды 0 1 0 объект №3 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон 0 парковка -5 новое 0 610 +5 еврорем. 0 все основные виды 0 1 0 объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. -15 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 438 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. -15 телефон 0 парковка отсутствует 0 удовлетв +10 270 0 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 Валовые корректировки для каждого объекта составляют: объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Валовые корректировки 30 30 15 35 35 На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле: , где Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n – количество объектов аналогов. объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Веса 0,20 0,20 0,22 0,19 0,19 Окончательно получаем: Цена за объект Цена за 1 кв.м. Чистая корр. Итого за 1 кв.м. Вес Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки объект №1 900 000 780 +20 936 0,20 975 объект №2 60 000 430 +30 559 0,20 объект №3 732 000 1200 +5 1 260 0,22 объект №4 394 200 900 +10 990 0,19 объект №5 283 500 1050 +5 1 103 0,19 Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.): 975*127*28,5 = 3 529 000 руб. 4.3.