Выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью.
Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант. Под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной.
Три основных этапа процедуры выбора НЭИ 1 составление перечня возможных вариантов использования объектов недвижимости 2 определение несколько максимальных прибыльных вариантов 3 определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.
На 2 этапе проводится проверка соответствия всех рассмотренных вариантов использования по четырём критериям 1 быть законодательно разрешенным 2 быть физически осуществимым 3 быть управленчески возможным 4 быть экономически целесообразным и финансово осуществимым На 3 этапе для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный бюджет управления по результатам анализа, которым выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника. Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости.
По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее.
Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей. Программа управления объекта недвижимости ТЦ Поворот параметр значение параметра Адрес объекта недвижимости ОН МО, город Лобня, Дмитровское шоссе, Ленинградское шоссе, 15 км от МКАД тип ОН Торговое здание цель программы Разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития срок реализации проекта 3 года правовой статус ОН юридически чистый объект краткое описание объекта ТЦ Поворот - торгово-развлекательное здание, общей площадью 19000 кв.м состояние ОН ни каких технических нарушений на данный момент не было фактическое исполнение ОН на дату выполнения работы сдача помещений в аренду имеющиеся ограничения по исполнению ОН ограничений нет результаты маркетинговых исследований в дальнейшем этот объект будет очень востребован, так как будет приносить большие доходы НЭИ оставить все как есть стратегия управления ОН внешнее управление основные мероприятия по управлению ОН поддержание хорошего состояния объекта недвижимости получение периодического дохода и его максимизацию и т.д. сводная таблица доходов и расходов см Таблица 6 и 7 величина чистой стоимости будущих доходов см Таблица 6 и 7 Проведя экономический расчет таблица 6 было выявлено, что после прихода УК понизились арендные ставки на 5 ,а эксплуатационные расходы так же снизились на 15 . 2.3.2.3.