Организация деятельности управляющей компании.
Схема работы управляющей компании.
Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости ОН . 1. Организация эксплуатации объекта это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций.
Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории. 2. Услуги управляющего комплексом.
Основная задача ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.
Обязанности управляющего Организация и контроль работы всего персонала Регулярные и инспекционные обходы УН Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами Обеспечение высокого качества услуг Обеспечение функции ответственного за противопожарную безопасность 3. Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации Разработка внутридомовых документов Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ 4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания.
Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания. 5. Инженерное и техническое обслуживание.
Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать.
Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли. 6. Регулярное обследование и осмотры объекта.
Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта. 7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания.
Вся уборка разделяется на 2 части уборка внутри здания поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания. Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования Уборка и благоустройство прилегающей территории Обеспечение вывоза бытового мусора Обеспечение дезинфекции 8. Работа по заявкам. 9. Аварийно-восстановительные работы. 10. Услуги по обеспечению безопасности.
Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала. 11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг. 12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации.
В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета. 13. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению если крупный объект, либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания если мелкий объект . 14. Страхование и управление рисками.
Структура отдела управления и эксплуатации Работа договорного департамента. Договорный отдел 3.3.2.