Понятие управляющего и управляющей компании. Управляющий лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.
Управляющая компания организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими ОН находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности УК. Типы управляющих компаний ? Профессиональные УК это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью Компании консультанты кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов Бывшие структурные подразделения собственников были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на внешний рынок УК вышедшие из других сфер бизнеса 1.5. Функции УК на разных стадиях жизненного цикла ОН Жизненный цикл ОН это период времени в течении которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Стадии жизненного цикла Ключевыми функциями и обязанностями УК являются 1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН 2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН 3.Разработка бюджета доходов и расходов 4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН 5.Анализ и мониторинг РН 6.Организация рекламы и продвижение ОН 7.Работа с клиентами ОН привлечение арендатора, организация обслуживания арендатора 8.Финансовый менеджмент на объекте учет, отчетность, планирования и организация расходов . 9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора 10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН 11.Организация и обеспечение безопасности 12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН. 1.6.Виды УК по подходам к управлению 1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем производство текущего ремонта организация служб клининга и охраны техническая поддержка и обслуживание здания.
Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания. 2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов броккеридж, ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления. 3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу.
В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем.
Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект. 4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости.
Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое.
Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости. 1.7.Форма сотрудничества собственника и УК. 1.Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. В данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими объектами . 2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника.
По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок. 3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени 4-5 месяцев, чтобы она обучила управлению. 1.8.