Определение целей собственника. Получение максимального дохода, путем сдачи помещений здания в аренду. 2.Поддержание хорошего состояния ОН. 2.3.1.2. Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости Рассматриваемый в работе объект недвижимости относится к торговой недвижимости.
С начала 2009 года было введено 184 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, что на 6,2 меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, на конец сентября в Москве насчитывалось 3 201 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости.
За прошедший период было введено 5 торговых центров. В III квартале 2009 года произошло частичное открытие ТЦ Дарья, в котором начали действовать два первых торговых этажа.
Обеспеченность качественными торговыми площадями на конец III квартала, с учетом пересчета численности населения, составляет 236,5 кв. м на 1000 жителей. В начале июля закрылся на реконструкцию ТЦ Шереметьевский. В ноябре на его площадях должен открыться торговый центр Tretiakov Plaza. По данным СМИ реконцепция объекта подразумевает не только смену формата на класс luxe, но также полное обновление марок и сервисов, предлагаемых посетителям.
Также в IV квартале 2009 года ожидается открытие ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино , ТДС Маркос-Молл , ТЦ Сокольники. Возможен выход на рынок еще ряда проектов, однако сроки открытия большинства торговых центров, заявленных к вводу в этом году, отложены на ближайшие годы. Ниже приведено несколько торговых центров, ввод которых ожидается до конца года Спрос В III квартале заметно возросла активность участников рынка.
Спрос в III квартале, как на аренду, так и на покупку торговых площадей преобладал в западном, юго-западном направлениях, при этом минимальное количество заявок было зафиксировано на помещения в Центральном округе. По итогам 9 месяцев наибольшее количество заявок на аренду было на помещения в ЦАО. Покупатели предпочитали западное, юго-западное направления. За квартал спрос незначительно сместился в сторону уменьшения запрашиваемых площадей, но как раньше наиболее востребованными остаются помещения от 50 до 250 кв. м. Доля вакантных площадей остается на высоком уровне. В III квартале ситуация усугубилась за счет закрытия игорных заведений, площадь которых оценивается на уровне 400-450 тыс. кв. м, а также тем что не все вновь открывшиеся торговые центры смогли найти достаточно арендаторов.
Так в ТЦ Магаполис до сих пор остаются незаполненными торговые площади на первом этаже, при том, что в ТЦ Метрополис пустует всего порядка 5 во всем комплексе.
Значительную долю арендаторов торговый центр может терять не только по причине недостаточной транспортной и пешеходной доступности, но и из-за изначально плохо проработанной концепции объекта. Ставки аренды и цены продаж. В условиях кризиса довольно сложно говорить о средневзвешенной цене или ставке аренды, поскольку количества сделок на рынке недостаточно для объективной оценки, условия по сделкам зачастую являются закрытой информацией, а срок экспозиции объектов увеличился.
За III квартал 2009 года произошло повышение арендных ставок на торговую недвижимость. В сегменте встроено-пристроенных помещений средняя базовая арендная ставка в III квартале составила 682 кв.м в год. Рост, в сравнении с предыдущим кварталом, составил 20 и был обусловлен выходом на рынок помещений ранее использовавшихся под игровые заведения и до сих пор экспонируемыми помещениями в дорогих торговых коридорах города. В сегменте торговых центров средняя базовая ставка аренды составила 1015 кв.м в год. В III квартале снять помещение в торговом центре можно по цене от 900 до 2 500 за кв.м год, так в ТЦ Савелки цена аренды составляла порядка 970 за кв.м в год, в ТЦ Мегаполис - 1 500 кв.м в год, в ТЦ Таганский пассаж около 2 000 кв.м в год. Существование вакантных площадей в торговых центрах по приемлемым арендным ставкам стало больше привлекать арендаторов, в связи, с чем арендные ставки в торговых комплексах и отдельно стоящих торговых объектах снизились на -5 и составили 498 за кв.м в год. Средняя базовая ставка в III квартале составила 710 за кв. м в год. В сравнении с II кварталом ее рост составил 24 . Такое повышение было связано с началом роста спроса, вследствие этого на открытом рынке возрос объем предложения аренды на торговые помещения более высокой ценовой категории.
Так если во II квартале преобладал объем предложений в диапазоне 400 800 кв.м в год, то в III квартале повысился объем предложения по цене от 1200 до 2100 кв.м в год. В III квартале средняя базовая цена торгового помещения составила 5 235 за кв.м, повысившись на 6 по отношению к предыдущему кварталу.
Рост вызван подорожанием помещений в сегменте встроено-пристроенных помещений, цена на которые за квартал поднялась на 9 и составила 5 378 за кв.м. Цена на торговые комплексы и отдельно стоящие торговые объекты снизилась на -8 , составив 3 008 за кв.м. Сегодня на рынке существует несколько предложений по продаже торговых центров, однако конечная цена на такие объекты определяется u1080 исключительно в процессе переговоров и зачастую является конфиденциальной информацией.
В III квартале стало известно о возможной смене собственников в следующих торговых центрах В целом на рынке можно отметить существенное разделение торговых площадей.
На первый план выходят такие аспекты как привлекательность помещения с точки зрения посетителей, его месторасположение и значимость в окружающей инфраструктуре для встроенно-пристроенных помещений и проработанность концепции для торгового центра.
Сделки По информации открытых СМИ, за III квартал 2009 года на рынке торговой недвижимости состоялись следующие крупные сделки В III квартале было объявлено о выходе новых для российского рынка ритейлеров Американская компания Collective Brands объявила о запуске в России сети обувных дискаунтеров Payless ShoeSource. В России сеть будет развиваться по франшизе кувейтской M.H. Alshaya Company. Совладелец петербургского холдинга Адамант достиг договоренности о покупке франшизы сети закусочных Burger King. Сеть планирует работать в двух форматах для уличных точек подбираются помещения площадью 300-350 кв. м, а на фуд- кортах 80-120 кв. м. Финская компания Kesko обещает вывести на российский рынок в 2010 году свою сеть супермаркетов K-Food. Первая попытка выйти на российский рынок предпринималась в прошлом году, но тогда сделка по покупке сети Лента не получила развития.
В этот раз компания рассмотрит два варианта приобретение кого-то из существующих игроков на российском рынке или открытие магазинов своими силами.
Совместное предприятие британской компании Whitbread PLC и российского оператора сети ресторанов Росинтер Ресторантс Холдинг , ООО Брава намерено запустить 7 новых кофеен Costa Coffee до конца текущего года. Компания Oriflame запускает в Москве свой магазин, который станет вторым в мире. В качестве места его дислокации был выбран ТРЦ МЕГА Белая Дача. Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Marc O Polo, Etam, Tom Tailor и др. приобрела лицензию у шведской группы Ikea на открытие универмагов мебели и товаров для дома Habitat.
Бренд Habitat предложит российскому потребителю мебель и аксессуары из самых разных стран мира. Первый магазин откроется в ТРЦ МЕГА Белая Дача, его площадь составит порядка 2 000 кв. м. Вместе с тем о своем уходе с российского рынка заявила крупнейшая Европейская розничная сеть Carrefour. Ранее представителям сети не удалось договориться о покупке гипермаркетов сети Седомой континент. Компания также отказалась от развития собственной сети гипермаркетов, сделав ставку на открытие магазинов на арендованных площадях.
Свое решение компания объясняет отсутствием перспектив органического роста и возможностей для поглощений. В сложившихся условиях покупатели изменили свои предпочтения. Тем самым стимулируя ритейлеров развивать более дешевые для покупателей форматы торговли и расширять спектр направлений деятельности компаний.
Люксовый ритейлер Mercury запускает сеть стоков Tsum Outlet. Первый и пока единственный магазин открылся в июле текущего года в торговом центре Мега. Теплый Стан, его площадь составила 1,5 тыс. кв. м. В IV квартале ритейлер планирует открыть вторую очередь, площадь которой также составит 1,5 тыс. кв. м. Французская группа Auchan создает новую розничную сеть гипермаркетов Радуга, которые будут иметь площадь 5-7 тыс. кв. м и работать в формате жесткого дискаунтера. источник Reuters Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Marc O Polo, Habitat, Etam, Tom Tailor и др. запускает собственную розничную сеть товаров для детей Сказка. Ранее F.D.Lab рассчитывала получить франшизу английской сети премиум-класса Hamley s, но летом британский ритейлер отказался от партнерства.
Ритейлер Х5 Retail Group создал ООО ЛэндМаркет, которая получила в Роскомнадзоре лицензию на создание mobile virtual network operators, т.е. компании, которая будет продавать услуги мобильной связи под своей торговой маркой, не обладая собственной сетью и используя инфраструктуру операторов мобильной связи.
Лицензия действует в течение пяти лет на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Предварительные договоренности достигнуты с МТС, но, возможно, компания будет сотрудничать и с другими операторами. Одним из значимых событий этого квартала стало принятие решения о закрытии Черкизовского рынка. В условиях кризиса многие девелоперы хотят видеть китайских торговцев в качестве своих клиентов.
Таким образом, на территории московского региона может быть образовано сразу u1085 несколько точек по оптовой и розничной торговле, арендаторами которых станут бывшие продавцы Черкизовского рынка. На сегодняшний день большая часть продавцов арендуют помещения в ТЦ Москва. Также стало известно о ряде проектов по сотрудничеству китайских и российских предпринимателей СП группы Цзиньюань и Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества РКЦТЭС договорилось с ГК Славянский мир о намерениях участвовать в проекте строительства МФК Эрмитаж на месте ярмарки стройматериалов 41-й км МКАД Мельница. Проект предполагает строительство на пересечении МКАД и Калужского шоссе около 1,5 млн кв. м торговых, складских, офисных и гостиничных площадей, половину которых профинансирует китайская сторона, взамен на 50 площадей. Также РКЦТЭС договорился с ГК Славянский мир об аренде для китайцев с Черкизовского рынка 1 тыс. торговых мест порядка 30 тыс. кв. м на вещевом рынке, который создается на территории Мельницы. Как предполагается, рынок будет функционировать до января 2013 года, после чего будет ликвидирован, а торговцы переедут в МФК Эрмитаж ООО Чароит арендовало торговый комплекс площадью около 10 000 кв. м, 3600 кв. м из которых - торговые площади, а остальное складские помещения.
Объект расположен по адресу Сигнальный проезд, 16 1. До конца текущего года в нем планируется открыть оптовый обувной комплекс, в котором обоснуются более 200 представительств китайских обувных фабрик.
На сегодняшний день практически все торговые площади сданы в субаренду.
Тенденции Рынок торговой недвижимости постепенно стабилизируется. Повышение спроса на аренду свидетельствует об оживлении со стороны ритейлеров. Однако на рынке все еще существуют довольно большие сложности в достижении согласия между продавцами и покупателями торговых помещений. В условиях, когда покупатели предпочитают более дешевые товары, сети вынуждены развивать форматы дисконтной торговли.
Это приводит к перераспределению на рынке и увеличению доли дисконтного формата торговли. Снизившиеся с началом кризиса цены и ставки аренды, а также затруднительное финансовое положение некоторых российских сетей, привлекает международные компании, которые готовы развиваться на нашем рынке, как посредством поглощения российских сетевых ритейлеров, так и создания собственных сетевых проектов. Наиболее это заметно в сегменте продовольственных товаров и товаров первой необходимости, которые в период кризиса оставались наиболее устойчивым.
Кризис выявил все недостатки и просчеты создания и управления торговыми центрами. Фактор месторасположения, продуманной концепции и грамотного подбора арендаторов позволили успешным ТРЦ, таким как Европейский , Атриум , Охотный ряд сохранит почти 100 -ную заполняемость площадей. В то время когда некоторые девелоперы вынуждены менять не только арендаторов, но и саму концепцию торгового центра, например ТЦ Шереметьевский. Новые торговые проекты, которые не успели набрать достаточно арендаторов и грамотно спозиционировать себя на рынке вынуждены сейчас развивать собственные ретейлеровые направления. Основные показатели и тенденции Объемы строящихся, проектируемых и функционирующих торговых площадей практически не изменились в сентябре были введены в эксплуатацию два этажа ТЦ Дарья 12 000 м2, Строгинский б-р, д.1 , а также возобновлены работы по проектированию МФК Дары Кубани 50 000 м2 . Проект многофункционального комплекса был анонсирован еще в 2004 г. Ключевые события Совместное предприятие корпорации Цзиньюань и РКЦТЭС договорилось с ГК Славянский мир об участии в проекте строительства МФК Эрмитаж на месте ярмарки стройматериалов 41-й км МКАД Мельница. Общая площадь МФК составит 1,5 млн. м2. В 2009 г. планируется ввести в эксплуатацию ТК Чароита м. Владыкино, площадью 10 000 м2. Торговые площади комплекса сданы в субаренду предпринимателям из Китая. Основным инвестором проекта стал читинский бизнесмен, выходец из Китая Михаил Чжао. Источник Shop Mall. Компания Цзинь юань подписала соглашение о создании сети Евразия с Российско-китайским центром торгово-экономического сотрудничества РКЦТЭС . В России может быть создана сеть торгово-логистических центров, ориентированных на китайских торговцев, лишившихся бизнеса после закрытия Черкизовского рынка. Источник Ведомости. Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Habitat, Etam и др. запускает собственную розничную сеть детских товаров Сказка. Источник Коммерсант. Известный немецкий ритейлер Aldi планирует вывести на российский рынок собственную сеть дискаунтеров.
Средняя площадь магазина будет составлять 1-1,5 тыс. м2, ассортимент 700-800 позиций. Источник Shop Mall. Американский обувной ритейлер Collective Brands Inc. планирует выйти на российский рынок совместно с кувейтской компанией M. H. Alshaya, которая будет развивать сеть магазинов Payless ShoeSource.
Планируется, что в период с 2010 по 2015 гг. откроется около 130 магазинов сети. Источник Ведомости. В Москве открылся первый филиал знаменитой петербургской сети баров ХХХХ . В проект инвестировано 2 млн. В 2009 г. планируется открыть еще два объекта сети. Учредители ХХХХ также работают над новым проектом рестораном-клубом ЛенConcert. Второй магазин сети Kids Garden 1 300 м2 , развиваемой ГК Ташир, открылся в ТРЦ Рио в Коломне.
Auchan планирует развивать в России еще один торговый формат гипермаркеты Радуга. Магазины площадью 5-7 тыс. м2 будут работать в формате жесткого дискаунтера.
Компания Strellson Швейцария открыла в ТЦ Мега - Белая Дача магазин Strellson Sportswear.
Ритейлер работает в высокоценовом сегменте средний чек - 300 . X5 Retail Group подала в ФАС ходатайство о приобретении розничной сети Патэрсон. Источник Ведомости. ИПГ Евразия продает строящийся на площади Павелецкого вокзала торгово-развлекательный центр площадью 120 тыс. м2. Источник bn.ru. В сентябре стало известно о планируемой покупке 35 -ного пакета акций сети Лента американским фондом Moore Capital миноритарий сети. Источник Арендатор. Обсуждается возможность передачи компании Беллгейт 25 городской доли в ТРЦ Mall of Russia в обмен на финансирование других проектов в деловом центре, строительство которых предполагалось за счет городского бюджета.
Источник Mosr.ru В ноябре состоится открытие ТЦ Золотой Вавилон Ростокино 241 тыс. м2 , построенного Immoeast.
В 2010 г. компания планирует открыть свой пятый торговый центр, который будет назван GoodZone, после чего предполагает продать один из двух проектов. Источник K2Kapital.com Прогнозы В январе объем проектов, готовящихся к выходу на рынок в 2009 г. составлял 1,2 млн. м2. В настоящее время очевидно, что большая часть строящихся торговых центров будет введена в эксплуатацию с опозданием ? у девелоперов остается все меньше времени, чтобы соблюсти заявленные сроки и выйти на рынок в текущем году. По прогнозам специалистов Knight Frank прирост торговых площадей составит не более 500 тыс. м2. 2.3.1.3. Анализ местоположения.
Арендная ставка колеблется от 500 до 3 500 за кв.м. в год. Операционные расходы включены в ставку.
Страховой депозит эквивалентен 4-х месячной арендной плате. Аренда предоставляется минимум на 5 лет. Диапазон арендных ставок на торговые помещения в городе Лобня в зависимости от месторасположения. кв.м год Район Ставка Центральный 800 Букино 750 Москвич 750 Южный 700 Депо 700 3-й 650 Восточный 650 Красная Поляна 700 Луговая 750 Катюшки 750 ТЦ в городе Лобня, располагается на пересечении двух транспортных артерий города, всего в 12 км от МКАД между Дмитровским и Ленинградским шоссе, возле котеджного поселка Катюшки.
Отличительной особенностью является его близость к аэропорту Шереметьево, чем в свою очередь обусловлен то факт, что, значительная часть местного населения представлена сотрудниками различных аэропортовских служб.
Несмотря на географическую близость Лобни и Москвы, в городе до сих пор слабо развита необходимая современная инфраструктура. В итоге многие местные жители вынуждены ездить за покупками за 20 км в Москву, где они отовариваются в расположенных неподалеку от МКАД магазинах сетей Ашан и Метро. Эта ситуация характерна для многих российских городов. Этот новый торговый центр обеспечивает потребителям новое качество шопинга и отдыха, а большая парковочная площадка придает этому еще больший комфорт.
Конкурентами рассматриваемого объекта недвижимости являются ТЦ Ашан 1. ТЦ Метро 2. ТЦ Мега 4.и тд 2.3.1.4.