Анализ текущего состояния. Правовая Экспертиза. При проведении правовой экспертизы были проверены все правоустанавливающие документы, никаких нарушений не обнаружено. 2. Техническая экспертиза. По результатам экспертизы никаких нарушений не выявлено, так как объект достаточно новый, и сдан в эксплуатацию в 2009 году. 3. Экономическая экспертиза. Расчет основных экономических показателей управления.
Табл 6 Данные анализа рынка Данные из проекта Рассчитанная велечина в таблице представлен ТЦ Поворот п п Параметр Значение параметра Курс долл. СШАна 9.10.2009 30,1839 1 Площадь общая, кв.м 19 000 2 Площадьполезная, кв.м 16 000 3 Площадь торговой части здание, кв.м 16 000 4 Площадь парковки подземной, кв.м 0 Количество машиномест, шт 1 000 Средняя площадь машиноместа, кв.м 20 6 Стоимость строительства, руб. кв.м 30 000 7 Общая стоимость строительства объекта недвижимости, руб 570 8 Состав структуры финансирования Собственные, 30 Привлеченные, 0 Заемные, 70 Срок погащение кредита, лет 3 Процентная ставка, 20 Кредит взят под простые проценты Ежегодные выплаты без учета процентной ставки, руб 1330 Выплаты по первому году, с учетом по кредиту 47880 Выплаты по второму году, с учетом по кредиту 55860 Выплаты по третьему году, с учетом по кредиту 63840 9 Уровень вакантных площадей до прихода УК, 10 10 Уровень вакантных площадей после прихода УК 7 11 Базовая арендная ставка до прихода УК,долл. США кв.м год Якоря 120 Кинотеатр 130 Зона фудкорта 1500 Для торговых центров 600-1000кв.м 1000 Для торговых центров 100-500кв.м 2000 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 250 12 Базовая арендная ставка до прихода УК,руб. кв.м год. Якоря 3622,068 Кинотеатр 30,1839 Зона фудкорта 30183,9 Для торговых центров 600-1000кв.м 30183,9 Для торговых центров 100-500кв.м 60367,8 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7545,975 13 Уровень изменения арендных ставок после прихода УК - 5 14 Базовая арендная ставка после прихода УК Якоря 3440,9646 Кинотеатр 28,674705 Зона фудкорта 28674,705 Для торговых центров 600-1000кв.м 28674,705 Для торговых центров 100-500кв.м 57349,41 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7168,67625 15 Прогноз повышения арендных ставок 10 16 Эксплуатационные расходы, долл. США кв.м год 110 Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб кв.м год 3320,229 Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК 15 Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб кв.м год 2822,19465 Табл 7 Расчет дененжного потока до прихода УК п п Параметр 1-й год 2-й год Площадь полезная, кв.м 19000 19000 Площадь торговой части здания, кв.м 16000 16000 Якоря 2820 2820 Кинотеатр 1000 1000 Зона фудкорта 1000 1000 Для торговых центров 600-1000кв.м 1080 1080 Для торговых центров 100-500кв.м 1000 1000 Площадь парковки подземной, кв.м 0 0 Прогноз повышение арендных ставок для торговых мест 0 10 для парков.мест 0 5 Арендные ставки, руб. кв.м. год Якоря 3440,9646 3785,06106 Кинотеатр 28,674705 31,5421755 Зона фудкорта 28674,705 31542,1755 Для торговых центров 600-1000кв.м 28674,705 31542,1755 Для торговых центров 100-500кв.м 57349,41 63084,351 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7168,67625 7527,110063 1 Потенциальный валовый доход ПВД , руб 126724991,3 139397490,4 От торговой части Якоря 9703520,172 10673872,19 Кинотеатр 28674,705 31542,1755 Зона фудкорта 28674705 31542175,5 Для торговых центров 600-1000кв.м 30968681,4 34065549,54 Для торговых центров 100-500кв.м 57349410 63084351 от подземной парковки 0 0 Недозагрузка торговой части, 10 8 2 Действительный валовый доход ДВД ,руб. 114052492,1 128245691,2 От торговой части 3 Эксплуатационные расходы, руб 63084351 63084351 4 Чистый операционный доход, руб. 50968141,15 65161340,17 5 Выплаты по обслуживанию долга 47880 55860 6 Чистый валовый доход, руб. -427831858,9 -493438659,8 7 Налого на прибыль,24 -102679646,1 -118425278,4 8 Чистый доход, руб. -325152212,7 -375013381,5 Доход УК, от дохода 5 6 Доход УК,руб. -16257610,64 -22500802,89 2.3.2