Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости. Определение субъекта объекта недвижимости.
Для моего объекта недвижимости я выбрала внешнее управление.
Управляющей компанией является Property management.
Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.
При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели ? Получение постоянного дохода ? Повышение стоимости объекта недвижимости ? Защита от инфляции Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые.
От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.
Основные задачи Управляющей Компании Обеспечение стабильного дохода ? Выполнение планов сбора арендной платы по объекту ? Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов ? Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта Создание привлекательной среды для потребителей услуг ? Высокое качество предоставляемых услуг ? Создание атмосферы чистоты и безопасности ? Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение Преимущества ? Нацеленность в работе на удовлетворение запросов и ожиданий конечного потребителя, при этом выполняя пожелания и потребности Заказчика Внедрение системы управления качеством.
Ориентация на непрерывное совершенствование процедур Внедрение системы оценки качества предоставляемых услуг.
Стандартизация оказываемых услуг Четкая структурированность компании.
Оперативность в работе Внедрение системы бюджетирования и финансового планирования.
Наличие системы единого мониторинга выполнения разработанных планов Разработка индивидуальной системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта, позволяющей безаварийно эксплуатировать системы здания и управлять издержками.
Коммерческое управление объектом недвижимости ? бизнес-планирование и управленческий учет ? бухгалтерский и налоговый учет ? контроль исполнения договоров аренды, отслеживание проведения индексации арендной платы в соответствии с условиями договоров аренды, составление счетов по договорам аренды ? контроль за своевременным поступлением учредителю управления собственнику объекта недвижимости арендных платежей на его счет ? осуществление юридического сопровождения договоров подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в государственных органах, заключаемых учредителем управления с арендаторами субарендаторами, третьими и иными лицами по вопросам реализации обязанностей доверительного управляющего ? представление и юридическая защита интересов учредителя управления во всех государственных и иных организациях ? ведение претензионной работы ? передача арендаторам помещений в соответствии с договорами аренды, приемка помещений по истечении сроков действия договоров ? обеспечение соблюдения арендаторами всех требований и обязательств по договорам аренды, в том числе обязательств по выполнению ремонтно-восстановительных работ в помещениях ? контроль использования помещений арендаторами в соответствии с договорами аренды и целевым назначением помещений, а также принятие необходимых действий для устранения нарушений арендаторами условий договоров аренды ? сбор официальных данных о доходе учредителя управления от сдачи частей торгового центра в аренду ? работа с арендаторами или их уполномоченными лицами с целью управления, выполнения и обеспечения выполнения условий договоров аренды.
Извещение учредителя управления о фактических или возможных нарушениях или невыполнении арендаторами договоров аренды.
Обеспечение всех необходимых и требуемых действий с целью наилучшей защиты интересов учредителя управления ? предоставление необходимых, целесообразных или желательных услуг арендаторам для улучшения условий аренды помещений на Объекте недвижимости ? реализация мероприятий по увеличению доходности объекта, определение источников и обеспечение получения дополнительного дохода от использования Объекта недвижимости ? предоставление рекомендаций по привлечению новых арендаторов, освобождению помещений и возможному заключению новых договоров аренды, рекомендации по составу арендаторов, в зависимости от ситуации и по требованию учредителя управления ? ведение переговоров и заключение договоров, имеющих отношение к обязанностям доверительного управляющего, при условии, что эти действия будут соответствовать договору управления ? осуществление анализа проблем, рисков, возникающих в процессе эксплуатации и управления Объекта недвижимости, динамики развития рынка коммерческой недвижимости цены, требования к объектам недвижимости, арендная плата, условия аренды и т.д страхование ? осуществление подбора арендаторов в случае досрочного расторжения действующих договоров аренды или истечения сроков их действия. Форма сотрудничества с управляющей компанией полное доверительное управление. 2.3.2.2.