Основные характеристики и структура городского пространства. Развитие городов стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба.
Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов. Город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения.
Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека –его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130 ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.) Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени.
Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека.
Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города многообразна; компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые), расчлененные (узловые, ядерные). Взамосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости.
Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости. Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Градостроительная ценность территории - мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию.
Одной из составляющих градостроительной ценности является ценность улучшений (Цулучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом, Цулучш=f(∑Ci)=f(tосв), (1) где Цулучш –ценность улучшений; Ci – суммарная стоимость всех существующих i-ых улучшений; tосв- период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения). Однако величиной ∑Ci градостроительная ценность территрии не исчерпывается.
Существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают- их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, итерьеры и т.п.) то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым.
Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Цулучш, на которой эти объекты расположены, составит: Цулучш=∑Ci+∆Vb, (2) где ∆Vb- денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом, культурном и архитектурном отношениях.
Различие в градостроительной ценности различных участков территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всей жизни города, т.е. для центра tосв= tж.г. Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностю.
В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости объектов недвижимости. Также градостроительня ценность включает в себя такие компоненты как ландшафтные характеристики и транспортную доступность (tдост). Обладающие ландшафтными характеристиками участки городской территории характеризуются редкостью, и, следовательно, повышенной по сравнению с другими участками ценностью (повышенной стоимостью объектов недвижимости). 1.2. Зонирование территорий города 1.2.1