Виды территориальных зон. Основным инструментом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное и др.). В градостроительном и Земельном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных и др.). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. В Генплане используется укрупненное зонирование территории по функциональному признаку.
Функциональное зонирование городских территорий – это дифференциация территории города по характеру использования, т.е. по типу функционального назначения.
Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения- труда, быта, отдыха, поскольку каждый их этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
Основными при функциональном зонировании являются зоны: • Селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий; • Промышленная- для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов; • Коммунально-складская- для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей и др размещаемых с разрывом от селитебных зон; • Транспорта, связи и инженерных коммуникаций; • Рекреации- парки, пляжи и другие места отдыха.
Как правило в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Зоны представляют собой оконтуренные замкнутыми линиями фрагменты территории города и составляют в совокупности (вместе с транспортными магистралями) планировочную структуру города.
Территориально- экономическое зонирование (ТЭОЗ)- это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. ТЭОЗ- относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально- экономическую ценность.
Они различаются этапами застройки города, архитектурно- планировочной структурой и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др. Территориально- экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города.
Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон. Для каждой зоны установлена своя налоговая ставка. Санкт- Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности со своими налоговыми ставками. Экономические зоны различаются установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для земельных участков и иных объектов недвижимости, которые находятся в пределах этих зон, на- пример, зоны земельного налога; зоны нормативной цены земли; зоны повышающего коэффициента на вмененный налог предприятий стационарной торговли и т.п. ТЭОЗ классифицируют по следующим признакам: • Положению на плане города; • Характеру застройки с точки зрения функционального и градостроительного зонирования; • Техническому состоянию застройки; • Уровню благоустройства и озеленения; • Уровню культурно-бытового и коммунального обслуживания; • Транспортной доступности к местам постоянного тяготения населения и к элементам системы центра города; • Архитектурно- художественным качеством застройки; • Природно-географическим условиям; • Престижности местоположения; • Наличию или удаленности мест приложения труда; • Плотности насыщения объектами социальной инфраструктуры; • Экологическим и санитарно- гигиеническим условиям. Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков — рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой — зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон. Примеры ландшафтного зонирования: техногенный; горнопромышленный; рекультивированный; горнопромышленный; сельскохозяйственный; лесохозяйственный; водохозяйственный; промышленный; ландшафт поселений; рекреационный; заповедный.
Строительным зонированием называется разделение селитебной территории города на зоны с различной этажностью застройки В схеме строительного зонирования Государственного градостроительного кадастра территории Москвы выделяются зоны преимущественной и смешанной застройки.
В каждой из них различают застройку низкоплотную (не более 5 тыс. м2/га), среднеплотную (более 5 тыс. м2/га) и высокоплотную (более 10 тыс. м2/га). В преимущественной застройке имеется шесть градаций: • 1 2-этажная или высотой не более 10 м; • 3 4-этажная или высотой не более 15 м; • 5 7-этажная или высотой не более 25 м; • 8 10-этажная или высотой не более 35 м; • 11 17-этажная или высотой более 50 м; • более 17 этажей или высотой более 50 м. В смешанной застройке различают малоэтажную, пониженную, среднеэтажную, повышенную, многоэтажную, контрастную.
Преимущественной считают застройку, если заявленная этажность занимает более одной трети территории. 1.2.2. Влияние пространственных факторов на стоимость объекта недвижимости Критерием зонирования, отражающим существенные характеристики города как пространственной структуры является транспортная доступность.
Она измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра.
Ранжирование значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города.
Интервалы значений, как правило, равны 30 мин что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны: I зона- 0мин. (центр города); II зона- до 30 мин.; III зона- от 30 мин. До 1 часа; IV зона- от 1 часа до 1 часа 30 мин.; V зона- от 1 часа 30 мин. до 2-х часов; VI зона- свыще 2-х часов.
По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города стоимость объектов недвижимости будет постепенно снижаться.
В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Kz(i): Kz(i)= , (3) Где Sобщ- размер города в его административно- территориальных границах(кв.км, тыс.га); - размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру. Если принять, что i=6, то оценочный показатель редкости VI зоны K(VI)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую VI-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в VI-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Kz(i), которые зависят от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности.
Следует отметить, что ∆tдост=tz(i+1)-tz(i)=const (4) ∆Cz=Cz(i)-Cz(i+1)=const, (5) Где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.); ∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах. Постоянноство величины ∆tz и изменчивость величины Cz в выражениях (4) и (5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие факторы.
Например, влияние локальных факторов в масштабе города или городского района.
К ним относятся: • Местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение. • Условия продаж: - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. Существую функциональные зависимости следующего вида изокоста( Сz) и изохрона (t дост) объектов недвижимости: tдост=f(l) (6) Cz=f(l), (7) где l- удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км). Изокоста и изохрона никогда не совпадают. 1.3