Термин «регистрация недвижимости» используется для описания программы создания рынка недвижимости. Процесс регистрации включает определение права собственности на недвижимость и может проводиться по различным причинам, например:
· экономическая реформа;
· объединение земельных участков в целях улучшения землепользования;
· определение права собственности на общественную или государственную собственность;
· реформа системы земельного управления.
В период реформ присвоение права собственности на недвижимость рассматривается как один из основных способов справедливого перераспределения ресурсов. Этот процесс сопровождается экономическими реформами, связанными с использованием недвижимости.
Независимо от движущих сил, программа регистрации недвижимости требует значительных ресурсов как на начальном этапе присвоения права собственности, так и при создании инфраструктуры системы регистрации недвижимости. Важным требованием при этом является наличие достоверного картографического материала и регистрационной системы, которая идентифицирует объекты недвижимости и документально подтверждают существующие права собственности. Существенную роль в данном случае играет защита общественной собственности от несанкционированных пользователей. Система регистрации недвижимости должна обеспечивать защиту интересов отдельных собственников и общества в целом.
Налог на недвижимость может использоваться как инструмент поощрения, а также при решении проблем спекуляции недвижимостью. При любой налоговой системе для обеспечения социальной стабильности налог на недвижимость должен быть справедливым и не допускать разночтений.
Зарегистрированное право на недвижимость увеличивает стоимость недвижимости. Параллельное развитие системы залоговой защищенности, которое поощряет направление средств в инвестиционные строительные проекты, зависит от исходной системы регистрации недвижимости. Отсутствие информации о правах на недвижимость может быть значительным препятствием развития страны. Важным фактором в привлечении инвестиций внутреннего и внешнего капитала является защищенность права владения недвижимостью.
Термин «регистрация недвижимости» относится к регистрации прав на недвижимость. Основной целью такой регистрации является обеспечение гарантий владений недвижимости. Регистрация должна защищать владельца от угрозы лишения права собственности за исключением случаев, когда владелец сам отказывается от этого права, или его лишают права собственности в судебном порядке. Регистрация прав на недвижимость делает возможным заключение сделок с недвижимостью. Это позволяет любому владельцу получить право на объект недвижимости, создать рынок недвижимости и привлекать инвестиции. Любое государство имеет систему регистрации таких прав. Наиболее типичной системой регистрации является система регистрации документов и прав собственности (титулов).
Система регистрации документов в различной степени используется во многих странах мира. Эта система имеет существенный недостаток, касающийся продавца. Документ о передаче не доказывает права владения, а лишь свидетельствует о том, что сделка состоялась. Однако это не означает что стороны, участвующие в сделке, имели юридическое право осуществить ее. Поэтому необходимо провести расследование законности такой сделки. Поскольку система организована вокруг документов, а не объектов недвижимости, описание объекта может измениться, и существующий объект будет отличаться от описанного. В результате этого могут передаваться права лишь на часть объекта, а не на весь объект.
В России до 1917 года о сделке публично объявлялось в суде по месту ее совершения. Во многих западных странах реестры недвижимости до сих пор традиционно ведутся в судах.
Регистрация прав собственности включает методику ее проведения и передачу права собственности. В настоящее время считается классической система регистрации Торренса, которая была разработана в середине прошлого века в Южной Австралии. Россия переходит на эту систему регистрации. В ее основе лежит кадастровое дело, которое содержит три раздела:
1. Технические, экономические и юридические характеристики объекта недвижимости (справка об истории участка (объекта) является обязательным элементом кадастрового дела);
2. Необходимые сведения о землепользователе (владельце объекта недвижимости);
3. Обременения и предупреждения.
Основными принципами системы регистрации недвижимости является неоспоримость, регистрация, отмена осведомленности, компенсация.
Принцип неоспоримости заключается в том, что право собственности не может быть аннулировано, отменено, лишено юридической силы. Оно является доказательством того, что его обладатель имеет право на данную собственность.
Принцип регистрации имеет два элемента. Во-первых, реестр представляет собой место хранения всех документов и обеспечивает доступ к ним. Во-вторых, передача права собственности должна происходить через регистрацию в реестре, а не передачу документов одного владельца другому. До тех пор, пока сделка не зарегистрирована, она не имеет юридической силы. Для такой регистрации был создан «Реестр прав собственности», который содержит информацию только о правах, влияющих на право собственности.
Если право не зарегистрировано, то оно не существует. Любой человек имеет возможность получить информацию обо всех зарегистрированных правах, влияющих на его право собственности, исключая обман или мошенничество. Система должна защищать честного покупателя. Добросовестный покупатель, который получает титул в результате неправильных действий продавца, является невиновным, и его право собственности будет признано. В этом заключается принцип отмены осведомленности.
Принцип компенсации предоставляет возможность лицу, которое было лишено права на недвижимость по вине системы Торренса, получить за это компенсацию. Например, право собственности было получено в результате обманных действий и не является неоспоримым по отношению к настоящему владельцу. Система Торренса предусматривает компенсацию владельцу, который не может восстановить право на объект недвижимости и позволяет невиновному покупателю удержать право владения этим объектом. Любой ущерб, возникающий по вине регистрации, также подлежит компенсации. Если человек несет убытки из-за неполной или недостоверной информации регистра, он вправе требовать у государственных органов компенсацию за ущерб.
Ни одна сделка по передаче права собственности на землю не имеет силы, если она не зарегистрирована. Записи в регистре считаются окончательным доказательством прав на землю. При этом государство гарантирует точность записей регистра и возмещает ущербы, возникающие из-за неточности записей в регистре.
Логическим следствием сказанного, является необходимость страхования работы регистратора. Например, если регистратор в течение некоторого времени не допустил ни одной ошибки, то он должен получить премию страховой компании.
Система Торренса не требует для лица, приобретающего права, проводить поиск истории смены права собственности. Тем самым система обеспечивает защищенность и юридическую чистоту сделки. В системе регистрации каждый объект должен иметь уникальный номер (идентификатор). В большинстве стран мира приняты системы регистрации титулов со следующими характеристиками:
· кадастровая съемка;
· правовой анализ;
· регистрация – запись;
· гарантии (выдает тот же орган, который выполняет регистрацию);
· регистрационный сбор (может быть либо в долях от цены (порядка 1,5-2.0%), либо фиксированный (от 22 до 105$)).
Регистрация основывается на гражданском и земельном законодательстве. Преимущественные интересы представляют собой группу прав, приоритет которых не зависит от того, зарегистрированы они или нет. В эту группу входят права государства (например, на полезные ископаемые), права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей, краткосрочная аренда, полномочия приобретения государством земли после выплаты компенсации (строительство железных дорог и другие государственные нужды).
Система регистрации недвижимости Торренса предоставляет государственную гарантию права собственности владельца недвижимости. Такая гарантия является важной отличительной чертой системы. Если владелец лишается собственности или другого имущественного интереса в результате совершения неправомерного действия или ошибки в процессе регистрации по вине регистратора, то он имеет право требовать компенсацию за эту ошибку.
Во многих системах регистрации предусмотрена возможность исправления реестра. В некоторых странах регистратор имеет полномочия вносить незначительные исправления в реестр, которые не влияют на суть титула, и не наносят ущерб праву. Сам реестр может быть исправлен по решению суда. Система Торренса защищает честного покупателя, который владеет землей и не имеет понятия о совершенном мошенничестве или неправомерном действии, а также ошибке, на основании которых подан иск на исправление. Лицо, лишенное участка в результате неправомерного действия или неправильно оформленной сделки, может получить его обратно.
Система Торренса заменяет право получать землю обратно на право денежного возмещения убытка. Поскольку государство предоставляет гарантию права собственности, иск возмещения ущерба может быть предъявлен к главному регистратору (или руководству центра по регистрации) как к номинальному ответчику. Это имеет место в тех случаях, когда иск нельзя предъявить лицу, совершившему неправомерное действие, или когда ущерб является результатом ошибки, совершенной персоналом центра по регистрации. Такое право требовать возмещения ущерба подкрепляет гарантию государства, предоставляя денежную компенсацию лицам, которых лишили недвижимости.