На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Поэтому для создания рынка недвижимости необходимо сначала юридически ее сформировать. Это означает создание на каждый объект кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на нее. Только после этого недвижимость становится товаром, а государство гарантирует ее защиту. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, продать или сдать в аренду недвижимость можно только после её юридического формирования.
Кадастровое дело содержит информацию об объекте права, субъекте права и обременениях. Информация об объекте права представляет собой совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик как объекта недвижимости. Информация о субъекте права определяется техническими требованиями к информационной системе. Состав информации различен для юридических и физических лиц. Субъектом права может являться владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Раздел «обременения» включает обременения, сервитуты, претензии, арест и другие операции, которые необходимы для информационного обеспечения и функционирования рынка недвижимости.
Кадастровый (уникальный) номер присваивается каждому объекту недвижимости и сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически или юридически существует как единое целое. Порядок образования кадастрового номера определен Постановлением правительства РФ № 475 от 15.04.96. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение 2).
Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории России не может быть двух земельных участков с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.
По своему назначению (роли в обществе) земельно-имущественный кадастр содержит две основные подсистемы:
· правовая (или регистрационная), то есть регистрационный кадастр (РК);
· фискальная (или финансово-экономическая), так называемый фискальный кадастр (ФК).
Регистрационная подсистема кадастра представляет собой систему регистрации прав на земельные участки. Она создается для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема кадастра включает все аспекты создания и ведения кадастра, связанные с земельными платежами и операциями с земельными участками, которые дают доход в бюджет: земельные налоги, арендная плата, денежные поступления от всех операций с землей и т.д. ФК включает операции прогноза, начисления и контроля поступлений от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК заключается в определении базы налогообложения.
Оценка объекта недвижимости осуществляется на основании изучения наиболее существенных его качеств, например, ценность земельных участков может оцениваться с точки зрения экологии, наличия исторической застройки, инженерной геология и т.д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах. Экономическая ценность (стоимость) земельного участка может выражаться в рублях, долларах, экю и т.д.
Автоматизированные информационные системы (АИС) кадастра создаются для решения следующих задач:
· автоматизации подготовки и регистрации земельно-правовых документов;
· создания и ведения государственного кадастра недвижимости;
· ведения банка данных (БД) городских земель;
· автоматизации выполнения функциональных задач, возложенных на земельный комитет.
По юридическому статусу документы делятся на нормативные, распорядительные, правоустанавливающие, заявительные.
Нормативный акт является официальным документом, принимаемым уполномоченным органом государства. Нормативные акты носят общий характер. Они обеспечивают регулирование общественных отношений и применяются неоднократно. Можно выделить нормативные документы законодательные (законы, указы, распоряжения и т.д.) и технические (ГОСТ, ВСН, СНиП, инструкции и т.д.).
Особенность распорядительных документов заключается в том, что они отменяются только другим распорядительным документом. Распорядительные документы имеют определенный срок действия.
Правоустанавливающие документы выпускаются на основании распорядительных документов и закрепляют права и обязанности землепользователя. К таким документам относятся:
· свидетельства на право собственности на земельные участки;
· договора аренды;
· свидетельства на долю в праве аренды.
К заявительным документам относится представляемые землепользователями материалы. Никаких юридических последствий эти документы не имеют. В этих документах, как правило, землепользователь указывает размер земельного участка по фактическому пользованию для начисления земельного налога.