Каждый объект недвижимости имеет однозначный идентификатор, который должен отвечать следующим требованиям:
· обеспечивать возможность широкой интеграции различных систем;
· должен быть уникальным на территории России;
· иметь стандартную структуру;
· быть простым и естественным для понимания;
· обладать постоянством (независимость или слабая зависимость от возможных изменений административно - территориального деления);
· обеспечивать связь различных объектов на одном земельном участке.
В идентификаторе участка должна размещаться необходимая информация. Если на часть участка существуют иные права, кроме права собственности (например, часть участка сдана в аренду), то это должно быть отражено в описаниях юридических прав. Имущественные интересы (аренда, обременение) могут по-разному распространяться на участок. Для их определения достаточно иметь конкретное описание. Не следует присваивать отдельный идентификатор недвижимости для той её части, к которой относятся подобные права. Идентификация объектов недвижимости имеет некоторые особенности. Например, следующие:
· не всегда существуют уникальные номера для всех помещений внутри здания. Необходимо определить способ их идентификации, чтобы избежать дублирования существующих номеров помещений;
· система присвоения кадастровых номеров должна быть направлена на обеспечение максимально возможной гибкости, чтобы вносить как можно меньше изменений в существующую систему нумерации и не тормозить процессы регистрации и инвентаризации;
· земельные участки, расположенные в разных кадастровых блоках (или в разных частях одного блока), принадлежащие одному и тому же лицу, должны иметь разные номера;
· смежные земельные участки, принадлежащие одному лицу, характеризуемые различными формами владения (собственность и аренда, или аренда с разными сроками), должны иметь разные номера;
· здание или помещение, расположенное на границе двух или более соседних кадастровых блоков (например, с аркой над переулком, разделяющим эти блоки) и принадлежащие одному праводержателю, получают один кадастровый номер с указанием того блока, к которому относится главная или значительная часть здания;
· в случае мутации земельного участка (изменение границ, слияние или деление) соответствующие секции регистрационной книги (титулы) архивируются и создаются новые.
Необходимо определить при каких изменениях границ или изменения площади возникает новый кадастровый объект с новым кадастровым номером. Например, при изменении площади в пределах 6% не требуется выпуск нового распорядительного документа.
При разработке информационной системы с целью объединения информации из различных источников предпочтительнее сохранить имеющиеся идентификаторы. В тех случаях, когда это невозможно осуществить, целесообразно пересмотреть существующую систему идентификаторов для конвертирования информации в новый формат объединенной системы. Поэтому система перекрестных ссылок между различными идентификаторами является основой для интеграции и составляет ядро проектирования информационной системы кадастра.
Система регистрации прав собственности имеет два основных компонента: юридический и описание объекта. Юридический характер владельца, владение, ограничения и так далее. Описание касается объекта недвижимости, к которому относится юридическая информация.
Описание объекта недвижимости должно четко определять объект и обеспечивать его восстановление в случае исчезновения межевых знаков или при возникновении споров по границам. Описание земельного участка в городе делается с помощью эскизов, или указанием координат поворотных точек границы участка. Выбор метода описания зависит от стадии оформления земельно-правовых отношений и от вида права. Эскизы допускаются на начальной стадии оформления и при оформлении краткосрочной аренды.
При установлении границы предусмотрена процедура ее согласования с соседями. В правовом смысле граница может быть определена вертикальной плоскостью, определяющей, где кончается территория одного владельца и начинается участок другого. В случае поэтажной собственности, граница любого объекта описывается с помощью окружающих его стен, потолка. Различают фактическую и юридическую границы, а также закрепленную (фиксированную) и общую. Закрепленная граница имеет четко определенную линию. Общая граница представляет собой границу, линия которой может быть установлена на земле. Для города это границы, которые определяются водными или другими естественными или искусственными препятствиями, границы охранных зон и так далее.
Организации работ по определению границ земельных участков осуществляется систематическим и несистематическим методами. При систематическом подходе определяют все границы земельных участков внутри какого-либо блока (квартала). При этом выполняется увязка площадей квартала и всех участков. Границей квартала может быть линия застройки или внешняя линия тротуара. При систематическом подходе границы определяют фотограмметрическим методом, что существенно снижает затраты на проведение работ, которые выполняются главным образом за счет государства в процессе инвентаризации земель. При несистематическом подходе определение границы выполняют по мере необходимости. Работы производятся только инструментальными наземными методами за счет средств землепользователей.