Регулирование застроенной части города с целью оздоровления обстановки и определение относительной стоимости осуществляется в процессе функционального, экономического и кадастрового зонирования. В условиях рыночной экономики зонирование земель - устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности.
Функциональное зонирование - наиболее полная форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающая комплекс нормативных параметров (целевое назначение ЗУ, его предельные максимальные и минимальные размеры, коэффициент застройки и т. д.). Это установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: селитебная, промышленная, транспорта и связи, рекреационные земли, земли лесного и водного фонда и т.д. При зонировании рассматривают структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы с территориальным зонированием следующих аспектов её функционирования:
1) транспортно-функционального;
2) визуально-пространственного;
3) природно-экологического;
4) историко-культурного;
5) инженерно-технического.
С учетом ограничений на использование территорий определяется функциональное назначение территорий и интенсивность их использования. Данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила застройки. При зонировании земель поселений в рамках градостроительного планирования территории выделяются следующие функциональные зоны: земли сельскохозяйственного использования; земли, занятые городскими лесами; земли, занятые водными объектами; земли расположения полезных ископаемых и минеральных источников; Жилые зоны; Общественно-деловые; Производственные и складские; Объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; Рекреационные; Спец-го назначения.
Итогом зонирования является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города самостоятельно. Определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования.
Экономическое зонирование включает размер платежей за использование ЗУ в черте города. Устан-ся на основе экономической оценки городских земель. Экономическая оценка городских земель – это один из видов земельно-кадастровых работ, который обеспечивает начисление земельных платежей за пользование ЗУ, независимо от видов собственности. В настоящее время отсутствует единая методика определения ставок платежей за землю в городах. Зонирование территории заключается в выделении экономических зон, относительно однородных по социально – градостроительным характеристикам. Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально - производственной организации территории города. Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением. Проект решения зонирования: для города целесообразно установить 20-30 арендных ставок за использование землей. Каждому кварталу ГорБТИ (Ростехинвентаризация) приписать свою ставку, в зависимости от кадастровой оценки земель данного квартала. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах). В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а в остальных зонах ставка получается автоматически умножением условной оценки данной зоны на утвержденную ставку. Такое экономическое зонирование позволит более детально и полно учитывать кадастровую оценку земель города.
Границы экономических зон, выделенных на исходной итерации, в последующем корректируется по результатам анализа функционально-пространственной организации города. Анализу подвергается ее связанность территории, качество среды, инфраструктурная обеспеченность. Задача зонирования – установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта, связи; особо охраняемые земли; земли лесного и водного фонда; земли запаса; земли геологии; экономическое зонирование; градостроительное зонирование; земли ограниченные для применения.
Зонирование включает след. стадии работ: 1) Подготовительный этап. Подготовка и описание. Постановление местного органа власти о проведении зонирования. На основе этого постановления: сбор и анализ, изучение, идентификация и анализ действующих законодательных, инструктивно-нормативных, проектно-изыскательских, планово-картографических материалов, содержащих информацию о территории города. На основании собранных материалов устанавливается необходимость проведения полевых обследований и геодезических работ. 2) Изготовление плана зонирования территории (План зонирования является исходным мат-лом при предоставлении ЗУ определенного функционального назначения, а также для установления правового режима использования ЗУ. В качестве планово-картографической основы для составления плана может быть использована копия имеющихся специальных и тематических карт. 3) Составление плана обременений - карта функционального зонирования с нанесением на ней границ ЗУ. 4) Согласование и утверждение материалов.