Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: насколько рынок готов принять планируемый вариант использования объекта и каковы затраты и финансовая обоснованность его переустройства по различным вариантам. Этот анализ требует не только финансовых средств, четкой информации с рынка недвижимости, но и времени, которого, как правило, при кредитовании нет.
Поэтому чаще всего объект рассматривается по текущему использованию.
При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующего использования. Применительно к объектам недвижимости подобная ситуация возможна при оценке земельного участка с улучшениями, подлежащими сносу. В этом случае участок оценивается как свободный с учетом затрат на снос объекта. Применение для целей оценки инвестиционного моделирования, ввиду существенной доли субъективизма считается некорректным.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает отбор вариантов его альтернативного использования, включая в обязательном порядке вариант текущего использования объекта недвижимости. Список вариантов формируется, как правило, с учетом интересующих участников рынка возможностей полного или частичного изменения функционального назначения, конструктивных решений (например, ремонт, реконструкция, снос, новое строительство), изменения состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенных вариантов использования земельного участка.
На практике анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:
˗ отбор нескольких возможных вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующих законодательству;
˗ проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость;
˗ проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность;
˗ выбор варианта экономически целесообразного использования, при котором стоимость объекта оценки будет максимальной;
˗ формирование вывода о признании Оценщиком данного варианта наиболее эффективным использованием объекта недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа: сначала для участка земли как условно свободного (незастроенного), а затем – для этого же участка, но с существующими Улучшениями.
При этом следующее из анализа наиболее эффективного использования объекта использование участка с имеющимися Улучшениями может быть признано наиболее эффективным, если рыночная стоимость Улучшенного участка превышает стоимость участка как свободного.
Результатом анализа рыночной ситуации и анализа наиболее эффективного использования объекта является позиционирование объекта оценки на рынке в его текущем и наиболее эффективном использованиях с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке и возможном характере будущего использования объекта.
В части, касающейся критерия юридической допустимости, Оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости.
Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей варианты использования объекта оценки, Оценщик рассматривает варианты его использования с учетом такого допущения.
При этом под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от Улучшений, характерных для его существующего использования.
Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих Улучшений, Оценщик анализирует возможность и финансовую оправданность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых или реконструкции существующих Улучшений, соответствующих функции эффективного использования его как свободного.